Energieeffizienz und Schuljahresbeginn 2026: Ist die Vermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung die legale Lösung für Gastgeber?

Seit dem 1. Januar 2025 befindet sich der französische Mietimmobilienmarkt in einer beispiellosen Turbulenzzone. Mit dem Inkrafttreten des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes ist die Vermietung von als G eingestuften gesamten Unterkünften für Hauptwohnsitz-Mietverträge streng untersagt. Diese radikale Maßnahme zielt darauf ab, die sogenannten „Wärmeschleudern“ (passoires thermiques) im Mietsektor auszumerzen. Angesichts dieser Situation befinden sich viele Vermieter in einer Sackgasse und fürchten die kommenden Fristen. Bei Roomlala stellen wir täglich die wachsende Sorge unserer Gastgeber-Community fest. Glücklicherweise zeichnet sich zum Semesterbeginn eine legale und besonders vorteilhafte Alternative ab: die Vermietung eines Gästezimmers beim Gastgeber (Unterkunft beim Gastgeber). Doch wie genau wird die Regelung im Hinblick auf den DPE 2026 angewendet? Ist dies die Wunderlösung, um weiterhin Mieteinnahmen zu generieren, ohne umfangreiche energetische Sanierungsarbeiten durchführen zu müssen? Wir entschlüsseln für Sie alle rechtlichen Feinheiten dieser Praxis, um Sie sicher zu begleiten.

Klimagesetz und Wärmeschleudern: Was sich mit dem DPE 2026 ändert

Um die aktuellen Herausforderungen zu verstehen, ist es wichtig, sich auf die Grundlagen des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes zu besinnen. Das Ziel ist klar: Bekämpfung der Energiearmut durch schrittweises Entfernen der energieintensivsten Unterkünfte vom Mietmarkt. Seit Anfang 2025 ist es förmlich verboten, einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen oder einen bestehenden Vertrag für eine gesamte Unterkunft zu verlängern, die im Energieausweis (DPE) als G eingestuft ist, sofern diese den Hauptwohnsitz des Mieters bildet. Dieses Verbot wird ab 2028 auf als F eingestufte Wohnungen ausgeweitet, was den Druck auf Eigentümer weiter erhöht. Der DPE 2026 markiert somit eine entscheidende Wende, bei der die Energiewende für traditionelle Vermieter keine Option mehr, sondern eine strikte gesetzliche Pflicht ist.

Ebenfalls interessant: Mietpreisbremse 2026: Welche neuen Städte ziehen zum Semesterbeginn nach?, Mobilitätsmietvertrag 2026: Der rechtliche Rahmen für die flexible Vermietung Ihres Zimmers und Wohnbeihilfen Porta 65 im Jahr 2026: Was junge Mieter und Gastgeber in Portugal wissen müssen

Der Begriff „Wärmeschleuder“ (passoire thermique) steht nun im Mittelpunkt aller Immobilienbelange. Eine Unterkunft wird als Wärmeschleuder eingestuft, wenn sie einen übermäßigen Energieverbrauch aufweist, was für den Mieter zu exorbitanten Heizkosten und einem stark beeinträchtigten Wohnkomfort führt. Die öffentliche Hand hat über das Ministerium für ökologischen Wandel diesen restriktiven Zeitplan eingeführt, um Sanierungen zu erzwingen. Diese Zwangspolitik hat jedoch erhebliche Kollateraleffekte. Viele kleine Eigentümer, die nicht über die finanziellen Mittel für eine Außendämmung oder den kompletten Austausch ihres Heizsystems verfügen, ziehen ihre Immobilie lieber vom Markt zurück. Dies schafft eine beispiellose Mietknappheit, insbesondere in den großen französischen Universitätsstädten.

Bei Roomlala beobachten wir, dass diese Angebotsverknappung die Mieter direkt trifft, die auf der Suche nach einem Dach über dem Kopf sind. Hier ergibt die Regelung für Studentenunterkünfte 2026 Sinn. Studierende sind die ersten Opfer dieser Knappheit an kleinen Flächen (Studios und 1-Zimmer-Wohnungen), die historisch gesehen am schlechtesten im DPE eingestuft sind. Angesichts dieser alarmierenden Feststellung hat das Gesetz glücklicherweise differenzierte rechtliche Rahmenbedingungen je nach Art der Vermietung vorgesehen. Es ist entscheidend zu verstehen, dass die drastischen Regeln, die für eine als Ganzes vermietete Wohnung gelten, nicht identisch auf das Teilen des eigenen Wohnraums übertragbar sind. Es ist diese grundlegende rechtliche Nuance, die neue Perspektiven für selbstnutzende Eigentümer eröffnet.

Der strenge Zeitplan für Vermietungsverbote

Der Zeitplan der Regierung lässt keinen Zweifel. Nach dem seit 2022 geltenden Mietstopp für Wärmeschleudern (Klassen F und G) trifft das Vermietungsverbot nun 2025 die G-Unterkünfte. 2028 folgen die als F eingestuften Unterkünfte und 2034 die Klasse E. Dieser Zeitplan gilt unerbittlich für gesamte Unterkünfte, die leer oder möbliert als Hauptwohnsitz vermietet werden. Für einen Eigentümer, dessen Wohnung heute als G eingestuft ist, wird das Jahr 2026 zu einem Leerjahr, wenn er keine Arbeiten in Angriff nimmt. Er kann weder einen neuen klassischen 9-monatigen Studentenmietvertrag noch einen verlängerbaren Einjahresvertrag unterzeichnen. Die Sanktion bei Nichteinhaltung ist streng: Der Mieter kann eine Mietminderung oder sogar die Durchführung der Arbeiten unter Zwangsgeld durch den Richter verlangen.

Die Auswirkungen auf die Regelung für Studentenunterkünfte 2026

Die Regelung für Studentenunterkünfte 2026 leidet massiv unter diesen Verboten. Der klassische Studentenmietvertrag mit einer Laufzeit von 9 Monaten wird vom Gesetz als Mietvertrag für einen Hauptwohnsitz betrachtet. Daher unterliegt er denselben Anforderungen an die energetische Angemessenheit wie ein klassischer Mietvertrag. Wenn Sie ein unabhängiges Studio der Klasse G zum Semesterbeginn 2026 an einen Studenten vermieten, handeln Sie illegal. Die gesamte Unterkunft muss für diese Art von Vertrag zwingend mindestens die Klasse F vorweisen. Dies ist eine entscheidende Information, an die wir unsere Nutzer oft erinnern: Der Schutz des studentischen Mieters hat Vorrang, und der Gesetzgeber macht keinerlei Zugeständnisse an die Energieeffizienz ganzer Unterkünfte, selbst bei auf das akademische Jahr verkürzten Zeiträumen.

Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber: Eine Ausnahme von der DPE-Regel?

In diesem angespannten rechtlichen Kontext offenbart die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber ihr volles Potenzial. Die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber profitiert von einem besonderen Status, der der Öffentlichkeit oft unbekannt ist. Die goldene Regel lautet: Die Vermietung eines Zimmers innerhalb Ihres Hauptwohnsitzes ist von der Erstellung eines individuellen DPE für das Zimmer selbst befreit, vorausgesetzt, die Fläche des vermieteten Zimmers beträgt weniger als 14 Quadratmeter. In diesem speziellen Fall gilt der allgemeine DPE Ihrer Hauptwohnung. Sie müssen keinen Gutachter beauftragen, um das Zimmer des Studenten speziell zu bewerten. Diese administrative Vereinfachung ist ein echtes Aufatmen für Gastgeber.

Darüber hinaus hat die aktuelle Gesetzgebung die Attraktivität dieses Modells gestärkt. Das „Loi Le Meur“, das im November 2024 verabschiedet wurde, hat die Regeln für möblierte touristische Unterkünfte (wie Airbnb) erheblich verschärft, indem es insbesondere Quoten und strenge DPE-Verpflichtungen anwendet. Das Zimmer beim Gastgeber entzieht sich jedoch völlig dieser strengen Definition der möblierten touristischen Unterkunft. Indem Sie ein Zimmer innerhalb Ihres eigenen Hauptwohnsitzes vermieten, gelten Sie nach diesem neuen Gesetz nicht als Betreiber einer möblierten touristischen Unterkunft. Das bedeutet, dass Sie bei kurzfristigen Vermietungen von den neuen DPE-bedingten Vermietungsverboten befreit sind, die traditionelle Investoren treffen. Dies ist eine große rechtliche Chance, zusätzliche Einnahmen zu generieren, ohne durch immer strafendere lokale Vorschriften blockiert zu werden.

Bei Roomlala fördern wir diese Praxis, da sie den sozialen Zusammenhalt stärkt und die Nutzung des bestehenden Gebäudebestands optimiert. Anstatt ein Zimmer leer stehen zu lassen, stellt der Gastgeber es einem Mieter zur Verfügung und leistet so einen Beitrag zur kollektiven Anstrengung gegen die Wohnungsnot. Es ist jedoch wichtig, sein Mietprojekt gut zu strukturieren, um rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben. Die Art des Mietvertrags, den Sie Ihrem Mieter unterzeichnen lassen, bestimmt direkt die energetischen Regeln, die für Ihre Unterkunft gelten. Dies ist keine Gesetzeslücke, sondern eine intelligente Anwendung der geltenden Texte, die darauf ausgelegt ist, das Zuhause des Gastgebers zu schützen und gleichzeitig eine flexible Unterbringungslösung zu bieten.

Studentenmietvertrag vs. Kurzzeitmiete: Welcher Unterschied beim DPE?

Es ist entscheidend, die Art des Mietvertrags zu unterscheiden, den Sie anbieten. Wie bereits erwähnt, wird das Zimmer zum Hauptwohnsitz des Studenten, wenn Sie sich für einen klassischen 9-monatigen Studentenmietvertrag entscheiden. In diesem Szenario unterliegt die gesamte Unterkunft (Ihr Haus oder Ihre Wohnung) den Kriterien der energetischen Angemessenheit. Im Jahr 2026 darf Ihre gesamte Unterkunft daher nicht als G eingestuft sein. Wenn Sie sich hingegen für Kurzzeitmieten entscheiden (einige Wochen, monatsweise außerhalb des Hauptwohnsitzes oder punktuelle berufliche Aufenthalte), umgehen Sie die strikten DPE-Blockaden im Zusammenhang mit dem Hauptwohnsitz.

Hier sind die wesentlichen Unterschiede je nach Vertragsart:

• Der 9-monatige Studentenmietvertrag: Begründet den Hauptwohnsitz. Die gesamte Unterkunft unterliegt dem DPE und darf 2026 nicht als G eingestuft sein.
• Der Mobilitätsmietvertrag (1 bis 10 Monate): Entwickelt für temporäre Aufenthalte, bietet er größere Flexibilität gegenüber den strikten Verboten des Hauptwohnsitzes.
• Die Kurzzeitmiete (touristisch oder punktuell): Entzieht sich völlig den Zwängen des DPE und den Quoten des „Loi Le Meur“, ideal für Wärmeschleudern.

Nehmen wir das Beispiel von Sophie, Eigentümerin eines als G eingestuften Hauses in Lille. Sie kann zum Semesterstart 2026 keinen 9-monatigen Studentenmietvertrag unterzeichnen. Sie kann jedoch ihr Zimmer durchaus monatsweise über Roomlala an Arbeitskräfte in der Weiterbildung oder an internationale Studenten bei kurzen Sprachaufenthalten vermieten, da diese Verträge nach dem Gesetz von 1989 keinen Hauptwohnsitz begründen.

Achtung vor der Falle des separaten Eingangs

Dies ist einer der wichtigsten Punkte, auf die wir bei Roomlala bestehen. Damit das Zimmer rechtlich als Zimmer beim Gastgeber betrachtet wird, muss der Zugang zu diesem Zimmer zwingend über den Haupteingang Ihrer Wohnung erfolgen. Wenn Sie ein Zimmer im Erdgeschoss oder in Ihrem Garten mit einem separaten Eingang direkt zur Straße oder nach draußen ausgebaut haben, ändert sich die Lage radikal. In den Augen des Gesetzes wird dieser Raum als gesamte Unterkunft (ein Nebengebäude oder Studio) umqualifiziert. Er verliert sofort seinen schützenden Status als Zimmer beim Gastgeber und unterliegt den strikten Verboten für Wärmeschleudern. Wenn dieses Nebengebäude als G eingestuft ist, ist seine Vermietung als Hauptwohnsitz 2026 völlig untersagt. Stellen Sie daher sicher, dass Ihr Mieter sich Ihren Eingang teilt und sich in den Gemeinschaftsbereichen Ihres Zuhauses bewegt.

Die verbindlichen Angemessenheitskriterien für das Zimmer beim Gastgeber

Auch wenn die Regelung bei kurzfristigen Vermietungen oder Zimmern unter 14 m2 bei der Energieeffizienz flexibler ist, bleibt sie bei den grundlegenden Angemessenheitskriterien unnachgiebig. Ein Zimmer bei sich zu Hause zu vermieten bedeutet nicht, irgendetwas zu vermieten. Der Gesetzgeber schreibt über die Informationsblätter von Service-public.fr strenge Standards vor, um die Gesundheit und Sicherheit des Mieters zu gewährleisten. Als verantwortungsbewusste Plattform achtet Roomlala darauf, dass jede Anzeige diese grundlegenden Voraussetzungen erfüllt. Das erste Kriterium betrifft die Abmessungen des Raums. Das vermietete Zimmer muss eine Wohnfläche von mindestens 9 Quadratmetern bieten, bei einer Deckenhöhe von mindestens 2,20 Metern. Alternativ wird ein Wohnvolumen von 20 Kubikmetern toleriert, aber die 9-m2-Regel bleibt der gängigste und am einfachsten zu überprüfende Standard.

Neben der Fläche hängt die Bewohnbarkeit des Raums von unerlässlichen Komfortelementen ab. Das Zimmer muss zwingend über ein Fenster nach außen verfügen, das für ausreichend natürliches Licht sorgt und eine angemessene Belüftung zur Vermeidung von Feuchtigkeitsproblemen ermöglicht. Ein fensterloser Raum kann, selbst wenn er geräumig ist, rechtlich nicht als Zimmer vermietet werden. Zudem muss der Mieter freien und ständigen Zugang zu den wesentlichen Annehmlichkeiten Ihrer Wohnung haben. Dies umfasst den Zugang zu Trinkwasser, Strom, einem funktionierenden Heizsystem sowie angemessenen sanitären Anlagen (Toilette und Badezimmer). Diese Einrichtungen können mit Ihnen geteilt werden – das ist sogar das Prinzip der Unterkunft beim Gastgeber –, sie dürfen aber keinen missbräuchlichen Einschränkungen unterliegen.

Zusammenfassend sind hier die unverzichtbaren Angemessenheitskriterien für die legale Vermietung Ihres Zimmers:

• Eine Mindestfläche: mindestens 9 m2 bei einer Deckenhöhe von 2,20 m.
• Eine Öffnung nach außen: zwingend vorhandenes Fenster für Belüftung und natürliches Licht.
• Zugang zu Versorgungsnetzen: vorschriftsmäßiger Strom und funktionierendes Heizsystem.
• Zugängliche sanitäre Anlagen: freier Zugang zu Trinkwasser, Toiletten und einem Badezimmer.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung dieser Verpflichtungen. Stellen wir uns vor, Marc möchte ein altes Dienstmädchenzimmer unter dem Dach seines Hauses vermieten. Der Raum hat eine Grundfläche von 12 m2, aber aufgrund der Dachschräge beträgt die Fläche mit einer Höhe von über 2,20 m nur 7 m2. Rechtlich erfüllt dieser Raum nicht das Kriterium der Wohnfläche von 9 m2 (Carrez-Gesetz) und kann daher nicht in diesem Zustand vermietet werden, auch wenn er über ein Fenster und Strom verfügt. Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers, die Konformität seiner Immobilie vor der Veröffentlichung zu überprüfen.

Es ist auch grundlegend daran zu erinnern, dass das Zimmer kein offensichtliches Risiko für die körperliche Sicherheit oder Gesundheit des Mieters darstellen darf. Bei Roomlala betonen wir, wie wichtig es ist, den Zustand der Steckdosen, das Fehlen von Schädlingen und die gute Schalldämmung des Raums zu überprüfen. Ein Mieter, der sich in seinem persönlichen Bereich sicher und wohl fühlt, ist die Garantie für ein ruhiges und erfolgreiches Zusammenleben.

Semesterbeginn 2026: Rechtliche Konformität und Steuervorteile vereinen

Einer der größten Vorteile der Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber liegt neben der Flexibilität gegenüber dem DPE 2026 in der äußerst attraktiven Besteuerung. Um Eigentümer dazu zu ermutigen, ihre Türen zu öffnen und die Krise bei Studentenunterkünften zu lindern, behält der französische Staat eine besonders vorteilhafte Regelung zur Befreiung von der Einkommensteuer bei. Zum Semesterbeginn 2026 bleibt die Vermietung eines Zimmers bei sich zu Hause steuerlich sehr attraktiv, sofern bestimmte jährliche Mietobergrenzen eingehalten werden. Diese Obergrenzen werden jährlich von der Steuerverwaltung angepasst. Damit die erhaltenen Mieteinnahmen 2026 vollständig steuerfrei sind, dürfen sie in der Île-de-France 206 Euro pro Quadratmeter und Jahr und im restlichen Frankreich 152 Euro pro Quadratmeter und Jahr nicht überschreiten.

Es ist wichtig zu verstehen, wie diese Berechnung angewendet wird, um Ihre Rentabilität rechtlich einwandfrei zu optimieren. Diese Obergrenze bezieht sich auf die Kaltmiete (ohne Nebenkosten). Nehmen wir ein konkretes Anwendungsbeispiel: Sie wohnen in Bordeaux (restliches Frankreich) und vermieten ein 15 Quadratmeter großes Zimmer an eine Studentin. Die jährliche Obergrenze, um von der Befreiung zu profitieren, beläuft sich auf 15 m2 multipliziert mit 152 Euro, also 2.280 Euro pro Jahr. Dies entspricht einer maximalen monatlichen Kaltmiete von 190 Euro. Wenn Sie Ihre Miete auf diesem Betrag oder darunter festlegen, müssen Sie nicht einen einzigen Cent Steuern auf diese Mieteinnahmen zahlen und müssen diese nicht einmal in Ihren klassischen Immobilieneinkünften angeben. Dies ist ein erheblicher finanzieller Netto-Vorteil im Vergleich zu einer traditionellen, hoch besteuerten Vermietung.

Denken Sie schließlich daran, dass diese Steuervorteile an eine genaue Deklaration gebunden sind. Auch wenn Sie aufgrund der Einhaltung der Obergrenzen von Steuern befreit sind, ist es je nach Entwicklung der Steuerformulare manchmal erforderlich, diese Einkünfte in bestimmten Rubriken Ihrer jährlichen Steuererklärung zu erwähnen. Wir empfehlen Ihnen, immer die Steuerhinweise des laufenden Jahres zu konsultieren oder einen Steuerberater hinzuzuziehen, um Ihr Vorgehen zu 100 % abzusichern.

Bei Roomlala sind wir davon überzeugt, dass dieser rechtliche und steuerliche Rahmen das Zimmer beim Gastgeber zur Lösung der Zukunft für Eigentümer angesichts der Herausforderungen der Energiewende macht. Sie vermeiden nicht nur Sanktionen im Zusammenhang mit Wärmeschleudern, wenn Sie sich für die richtigen Kurzzeitvermietungsformate entscheiden, sondern profitieren zusätzlich von einem beachtlichen Steuervorteil. Unsere Plattform vereinfacht alle Ihre Schritte: von der sicheren Kontaktaufnahme mit vertrauenswürdigen Mietern bis hin zur Unterzeichnung von digitalen Verträgen, die an Ihre spezifische Situation angepasst sind. Indem Sie die Regeln des DPE 2026 schon heute vorwegnehmen, verwandeln Sie eine gesetzliche Verpflichtung in eine echte menschliche und finanzielle Chance und bieten gleichzeitig der neuen Studentengeneration einen herzlichen und legalen Wohnraum.