Eidgenössische Abstimmungen und Untervermietung in der Schweiz: Ein umfassender Überblick über das Mietrecht

Bei Roomlala wissen wir, wie stressig die Wohnungssuche sein kann, insbesondere in der Schweiz, wo der Immobilienmarkt sehr angespannt ist. Wenn Sie in Erwägung ziehen, ein Zimmer in Ihrer Wohnung unterzuvermieten, haben Sie wahrscheinlich von Reformplänen und Abstimmungen gehört, die auf eine Verschärfung der Regeln abzielen. Angesichts der vielen Gerüchte und teilweise widersprüchlichen Informationen ist es ganz normal, dass man den Überblick verliert. Seien Sie unbesorgt, wir sind hier, um Licht in die aktuelle Situation zu bringen. Im Jahr 2026 ist es wichtig, auf die jüngsten Ereignisse zurückzublicken, um genau zu verstehen, was Sie als Mieter oder Gastgeber tun dürfen.

Die Verwirrung rührt oft von einer Fehlinterpretation des Schweizer Politikkalenders her. Viele glaubten, dass eine eidgenössische Abstimmung zur Untermiete in der Schweiz das Schweizer Mietrecht 2026 mit drastischen Einschränkungen, die diese Praxis nahezu verbieten würden, auf den Kopf stellen würde. Die Realität sieht jedoch ganz anders und für Mieter deutlich beruhigender aus. Die viel diskutierte eidgenössische Abstimmung über die Änderung des Mietrechts bezüglich der Untermiete fand tatsächlich am 24. November 2024 statt. Das Schweizer Volk hat sich zu diesem brisanten Thema endgültig geäußert.

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In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir für Sie die wahren Hintergründe dieser historischen Abstimmung, erklären Ihnen im Detail das derzeit geltende Gesetz zur Untermiete von Zimmern in der Schweiz und geben Ihnen alle praktischen Tipps, um Ihre Wohngemeinschaft gemäß der Schweizer Gesetzgebung in aller Ruhe zu organisieren. Ob Sie ein Student sind, der während eines Austauschsemesters sein Zimmer untervermieten möchte, oder ein Mieter, der die Kosten seiner großen Wohnung teilen möchte – Sie werden alles über Ihre Rechte und Pflichten wissen.

Rückblick auf die eidgenössische Abstimmung: Die Untermiete in der Schweiz bleibt erhalten

Um den aktuellen rechtlichen Rahmen zu verstehen, muss man einen kleinen Schritt zurückgehen und die Ergebnisse der Volksabstimmung vom 24. November 2024 analysieren. Damals hatte das Schweizer Parlament einen Entwurf zur Änderung des Obligationenrechts ausgearbeitet. Das erklärte Ziel der Befürworter dieses Textes war die Bekämpfung von Missbräuchen, insbesondere in Großstädten, wo einige Mieter ganze Wohnungen zu überhöhten Preisen auf Kurzzeitmietplattformen untervermieteten. Dieser Gesetzesentwurf sah jedoch sehr strenge Bedingungen vor, die alle Mieter benachteiligt hätten: die Verpflichtung, für jede Untermiete die schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen, und vor allem eine Begrenzung der Untermietdauer auf maximal zwei Jahre.

Bei Roomlala haben wir diese Kampagne mit großer Aufmerksamkeit verfolgt, da eine solche Einschränkung das Modell der Unterkunft beim Gastgeber und der langfristigen Wohngemeinschaft gefährdet hätte. Glücklicherweise für die Mieter haben die Schweizer Bürger entschieden. Der Gesetzesentwurf zur Verschärfung der Bedingungen für Untermieten wurde vom Schweizer Volk mit einer Mehrheit von 51,58 % Nein-Stimmen endgültig abgelehnt. Diese Abstimmung setzte den Versuchen, die Flexibilität des Wohnraums in der Schweiz einzuschränken, ein klares Ende.

Was bedeutet das konkret für Sie heute im Jahr 2026? Es bedeutet, dass die Regeln absolut nicht verschärft wurden. Der Status quo wurde beibehalten. Mieter behalten das grundlegende Recht, ein Zimmer oder sogar einen Teil ihrer Wohnung langfristig unterzuvermieten. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene willkürliche Zeitbegrenzung von zwei Jahren, und der befürchtete übermäßige Formalismus ist nicht eingetreten. Das ist eine hervorragende Nachricht für die wohnliche Mobilität und für alle, die auf Untermiete angewiesen sind, um über die Runden zu kommen oder eine erschwingliche Unterkunft zu finden.

Dennoch bedeutet diese Ablehnung des neuen Gesetzes nicht, dass die Untermiete ein rechtsfreier Raum ist. Im Gegenteil, sie bleibt durch die historischen Texte streng reglementiert. Die Beibehaltung der alten Gesetzgebung bedeutet, dass Mieter weiterhin Transparenz und Sorgfalt walten lassen müssen. Im nächsten Abschnitt werden wir genau sehen, welche Gesetzestexte Ihren Alltag als Mieter-Untervermieter regeln.

Schweizer Mietrecht 2026: Was sagt das Gesetz zur Untermiete eines Zimmers?

Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) als zentrale Säule

Da die Abstimmung von 2024 die vorgeschlagenen Änderungen abgelehnt hat, regelt weiterhin der unumstößliche Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) die Untermiete in der Schweiz. Dieser Artikel ist die zentrale Säule des Mietrechts in diesem Bereich. Er stellt eine sehr einfache goldene Regel auf: Der Mieter kann mit Zustimmung des Vermieters die ganze oder einen Teil der Mietsache untervermieten. Diese Zustimmung ist unerlässlich. Sie dürfen in keinem Fall einen Untermieter offiziell und regelmäßig beherbergen, ohne die Verwaltung oder den Eigentümer Ihrer Wohnung darüber informiert zu haben.

Die Zustimmung sollte aus Beweisgründen idealerweise schriftlich angefordert werden, auch wenn das Gesetz kein offiziell beglaubigtes Dokument verlangt. Wir bei Roomlala empfehlen Ihnen immer, einen eingeschriebenen Brief an Ihren Vermieter zu senden. In diesem Brief sollten Sie klar Ihre Absicht angeben, ein Zimmer unterzuvermieten, die Identität des zukünftigen Untermieters sowie die finanziellen Bedingungen dieser Untermiete nennen. Transparenz ist der Schlüssel zu einer gesunden Beziehung zu Ihrem Vermieter.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Sie sind Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung in Genf und möchten ein Zimmer an einen Studenten untervermieten. Sie müssen ein Schreiben an Ihre Verwaltung senden mit dem Hinweis: 'Ich möchte ab dem 1. September ein 15m2 großes Zimmer an Herrn X, Student, zu einer monatlichen Miete von 600 CHF, inklusive Nebenkosten, untervermieten. Im Anhang finden Sie den Entwurf des Untermietvertrags.' Wenn Sie so handeln, halten Sie sich strikt an Artikel 262 des OR.

Das Grundprinzip: kein Gewinn bei der Untermiete

Einer der entscheidendsten Aspekte des Gesetzes zur Untermiete von Zimmern in der Schweiz – und dies ist ein Punkt, auf dem Roomlala sehr beharrt – ist das strikte Verbot, auf Kosten des Untermieters einen finanziellen Gewinn zu erzielen. Die Untermiete wurde vom Schweizer Gesetzgeber als Möglichkeit gedacht, die Kosten für eine Wohnung zu teilen, auszuhelfen oder bei einer vorübergehenden Abwesenheit die Wohnung nicht zu verlieren, aber keinesfalls als lukratives Geschäft.

Die Miete, die Sie von Ihrem Untermieter verlangen, muss proportional zur Fläche, die er belegt, und zu den Vorteilen, die er genießt (Zugang zu Küche, Wohnzimmer, Internet, Strom usw.), sein. Wenn Sie eine leere Wohnung mieten und ein möbliertes Zimmer untervermieten, haben Sie das Recht, einen kleinen Aufschlag für die Abnutzung der Möbel hinzuzufügen (normalerweise wird ein Aufschlag von etwa 10 bis 20 % des Mietwerts des Zimmers toleriert), aber dies muss vernünftig und rechtfertigbar bleiben.

Hier ist ein Anwendungsfall zum besseren Verständnis. Sie zahlen eine Gesamtmiete von 2000 CHF für eine 100m2-Wohnung. Sie untervermieten ein 20m2-Zimmer, und der Untermieter hat Zugang zu den Gemeinschaftsräumen (ca. 30m2, die zu zweit genutzt werden). Eine faire und legale Miete würde sich um die 600 bis 700 CHF bewegen (einschließlich eines fairen Anteils an Nebenkosten wie Wasser, Heizung und WLAN). Wenn Sie versuchen, dasselbe Zimmer für 1200 CHF unterzuvermieten, handeln Sie illegal und Ihr Vermieter hat das Recht, einzugreifen.

Die 3 gesetzlichen Bedingungen, unter denen der Vermieter die Untermiete verweigern kann

Die Weigerung, die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen

Wie wir gesehen haben, hat der Mieter das Recht unterzuvermieten, aber der Vermieter hat ein Mitspracherecht. Das Gesetz sieht drei sehr spezifische Fälle vor, und nur diese drei Fälle, in denen der Eigentümer (oder die Verwaltung) seine Zustimmung berechtigterweise verweigern kann. Der erste Ablehnungsgrund ist die Weigerung des Mieters, die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen. Es ist eine Frage des gesunden Menschenverstandes: Der Vermieter muss wissen, wer in seinem Eigentum wohnt und zu welchen Bedingungen.

Wenn Sie Ihrem Vermieter einen Brief schicken, in dem Sie nur schreiben 'Ich werde ein Zimmer untervermieten', ohne den Namen der Person, die Höhe der Miete oder die vorgesehene Dauer anzugeben, hat der Vermieter das volle Recht, Ihnen mit einer negativen Antwort zu begegnen. Er muss Zugang zum Untermietvertrag haben oder zumindest zu einem Dokument, das die gesamte Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Untermieter detailliert beschreibt.

Um diese Ablehnung zu vermeiden, empfiehlt Roomlala Ihnen, ein vollständiges Dossier vorzubereiten. Noch bevor Sie Ihre Verwaltung kontaktieren, schließen Sie einen Entwurf für den Untermietvertrag mit Ihrem zukünftigen Mitbewohner ab. Stellen Sie Ihrem Vermieter eine Kopie dieses Entwurfs zur Verfügung. Zeigen Sie sich kooperativ. Wenn die Verwaltung Sie um Präzisierungen zur Berechnung der Nebenkosten bittet, antworten Sie klar und detailliert.

Missbräuchliche Bedingungen und die Frage der Miete

Der zweite Grund für eine legale Ablehnung betrifft missbräuchliche Bedingungen der Untermiete. Wie bereits erwähnt, verbietet das Schweizer Gesetz die Bereicherung durch Untermiete. Stellt der Vermieter fest, dass die vom Untermieter verlangte Miete unverhältnismäßig im Vergleich zur Hauptmiete ist, ist er verpflichtet, die Untermiete zu verweigern, um den Untermieter vor Missbrauch zu schützen.

Oft kommt es an diesem Punkt zu Streitigkeiten. Verwaltungen sind sehr aufmerksam bei Anzeigen, die im Internet veröffentlicht werden. Wenn sie entdecken, dass Sie ein Zimmer zu einem Preis vermieten, der fast Ihre eigene gesamte Miete deckt, werden sie sofort eingreifen. Die Verweigerung wird kategorisch und gesetzlich begründet sein. Schlimmer noch: Wenn Sie bereits begonnen haben, zu missbräuchlichen Bedingungen ohne die Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten, riskieren Sie die Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags.

Ein konkretes Beispiel für Missbrauch: Sie mieten ein 30m2-Studio für 1000 CHF pro Monat. Sie beschließen, wieder bei Ihren Eltern zu wohnen, um zu sparen, und untervermieten das gesamte Studio für 1500 CHF pro Monat, unter dem Vorwand, dass Sie dort einen Fernseher und ein Sofa hinterlassen haben. Das ist ein offensichtlicher missbräuchlicher Gewinn von 500 CHF pro Monat. Der Eigentümer wird diese Untermiete verweigern und Sie auffordern, diese Praxis einzustellen.

Erhebliche Nachteile für den Vermieter

Der dritte und letzte Ablehnungsgrund ist das Auftreten erheblicher Nachteile für den Vermieter. Dieser Begriff ist etwas subjektiver und wird von Fall zu Fall beurteilt, zielt aber darauf ab, die Ruhe im Gebäude und die Integrität der Wohnung zu schützen. Ein erheblicher Nachteil kann mit der Art der Untermiete oder dem Verhalten des Untermieters zusammenhängen.

Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken mieten und ein Zimmer an jemanden untervermieten, der dort eine Massagepraxis einrichten will, die den ganzen Tag Publikum empfängt, stellt dies einen erheblichen Nachteil dar (Zweckentfremdung, Ruhestörung für die Nachbarn). Der Vermieter wird ablehnen. Ebenso ist Überbelegung ein triftiger Grund. Wenn Sie in einem 20m2-Studio wohnen und einen Teil an ein Paar mit Kind untervermieten möchten, wird der Vermieter übermäßigen Verschleiß des Eigentums sowie Hygiene- oder Lärmprobleme anführen, um abzulehnen.

Bei Roomlala fördern wir immer den gesunden Menschenverstand. Wählen Sie einen Untermieter, dessen Lebensstil zum Umfeld Ihres Gebäudes passt. Wenn Sie in einem sehr ruhigen Haus wohnen, in dem Senioren leben, vermeiden Sie es, Ihr Zimmer an eine Gruppe von Musikern unterzuvermieten, die abends üben. Indem Sie solche Nachteile vorbeugen, sichern Sie sich die Zustimmung Ihres Vermieters.

Wohngemeinschaft und Schweizer Gesetzgebung: Wie organisiert man sich in der Praxis?

Jetzt, da Sie beruhigt sind, dass Ihre Rechte seit der berühmten eidgenössischen Abstimmung gewahrt bleiben, und Sie die Feinheiten des Artikels 262 OR beherrschen, ist es an der Zeit, zur Praxis überzugehen. Die Organisation einer Wohngemeinschaft gemäß Schweizer Gesetzgebung erfordert etwas Methode, aber mit den richtigen Werkzeugen ist es ein Kinderspiel. Der erste Schritt besteht darin, einen ordnungsgemäßen Untermietvertrag aufzusetzen. Dieses Dokument ist unerlässlich, um beide Parteien zu schützen. Es muss die Identität des Hauptmieters und des Untermieters, die genaue Bezeichnung des vermieteten Zimmers (Fläche, bereitgestellte Möbel), die zugänglichen Gemeinschaftsräume, den Betrag der Miete und der Nebenkosten sowie die Kündigungsbedingungen enthalten.

Bei Roomlala ist es uns ein großes Anliegen, diese Schritte abzusichern. Wenn Sie unsere Plattform nutzen, um einen Untermieter zu finden, profitieren Sie von einem strukturierten Rahmen. Wir empfehlen Ihnen, in der Schweiz anerkannte Untermietvertragsmodelle zu verwenden (die des Mieterinnen- und Mieterverbands, MV, sind hervorragende Referenzen). Vergessen Sie nicht, bei Ein- und Auszug des Untermieters ein sorgfältiges Übergabeprotokoll (Inventar) zu erstellen, am besten mit Fotos. Dies vermeidet viele Streitereien bezüglich möglicher Schäden oder der Rückzahlung der Mietkaution.

Apropos Mietkaution (Kaution): Sie haben das Recht, eine solche von Ihrem Untermieter zu verlangen. Genau wie bei einem Hauptmietvertrag darf diese Kaution drei Monatsmieten nicht überschreiten und muss zwingend auf einem auf den Namen des Untermieters lautenden gesperrten Bankkonto hinterlegt werden. Es ist dem Hauptmieter strengstens untersagt, dieses Geld auf seinem persönlichen Konto zu behalten. Dies ist ein häufiger Fehler, den wir beobachten, und es ist lebenswichtig, ihn zu korrigieren, um streng im legalen Rahmen zu bleiben.

Denken Sie schließlich an die praktischen Aspekte des Zusammenlebens. Erstellen Sie eine Wohngemeinschafts-Charta. Wer macht sauber? Wie werden die gemeinsamen Einkäufe aufgeteilt? Welche Regeln gibt es für das Einladen von Freunden? Wenn Sie diese Regeln von Anfang an festlegen und den Schweizer Rechtsrahmen, der durch die Volksabstimmung 2024 gestärkt wurde, gewissenhaft einhalten, wird Ihre Untermieterfahrung ein voller Erfolg – sowohl auf menschlicher als auch auf finanzieller Ebene.