Erhöhung der Wohnsteuer 2026: Vermieten Sie ein Zimmer langfristig, um Ihre Kosten zu decken

Angesichts der sich verschärfenden Wohnungskrise verschärft sich die französische Steuergesetzgebung für Eigentümer von ungenutztem oder untergenutztem Wohnraum erheblich. Mit dem Inkrafttreten der Erhöhung der Wohnsteuer 2026 wird es zu einem echten finanziellen Risiko, einen Zweitwohnsitz einen Großteil des Jahres leer stehen zu lassen oder eine Immobilie nicht zu vermieten. Wir bei Roomlala wissen, wie stark diese neuen Belastungen Ihr Familienbudget oder Ihre Immobilienrendite belasten können.

Glücklicherweise gibt es legale, solidarische und sehr vorteilhafte Lösungen, um diesem Steuerdruck entgegenzuwirken. Wenn Sie einen Teil Ihrer Unterkunft langfristig vermieten, sei es über einen Studentenmietvertrag oder einen Mobilitätsmietvertrag (bail mobilité), können Sie nicht nur diese Strafgebühren vermeiden, sondern auch steuerfreie Einkünfte erzielen. In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie den neuen Rechtsrahmen für 2026 und erklären Ihnen, wie die Vermietung einer Unterkunft beim Gastgeber Ihre Steuern in garantiertes Einkommen verwandeln kann.

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Die Erhöhung der Wohnsteuer 2026 und den Steuerdruck verstehen

Das Jahr 2026 markiert einen Wendepunkt in der französischen Kommunalbesteuerung. Aufgrund des Dekrets Nr. 2025-1267 vom 22. Dezember 2025 werden nun mehr als 3.600 Gemeinden als „angespanntes Gebiet“ (zone tendue) eingestuft. Diese Einstufung ist nicht nur eine einfache administrative Bezeichnung: Sie erlaubt diesen Gemeinden, eine massive Zusatzsteuer auf Zweitwohnsitze zu erheben. Diese Erhöhung der Wohnsteuer auf Zweitwohnsitze (THRS) kann je nach Beschluss der Gemeinderäte nun bis zu 60 % erreichen. Für einen Eigentümer kann die Rechnung am Jahresende also um mehrere hundert oder sogar tausende Euro steigen.

Aber das ist noch nicht alles. Der Gesetzgeber hat auch beschlossen, frontal gegen völlig ungenutzten Wohnraum vorzugehen. Das Finanzgesetz 2026 hat die Zusammenlegung der Steuer auf leerstehende Wohnungen (TLV) und der Wohnsteuer auf leerstehende Wohnungen (THLV) beschlossen. Ab dem 1. Januar 2027 werden diese beiden Steuern zu einer einzigen Steuer (der TVLH) verschmolzen, deren Sätze erneut nach oben korrigiert werden. Das Ziel der Regierung ist klar: Die Rückführung ungenutzter Quadratmeter auf den Markt zu erzwingen, um Studenten und Arbeitnehmer unterzubringen.

Vorsicht, hier ist ein kritischer Punkt zu beachten: Viele Eigentümer glauben, diese Steuern durch kurzzeitige saisonale Vermietungen (wie bei Airbnb) amortisieren zu können. Das ist ein strategischer Fehler. Die touristische Kurzzeitvermietung ändert nichts an der steuerlichen Natur Ihrer Immobilie. Da die Unterkunft nicht den Hauptwohnsitz Ihrer kurzzeitigen Gäste darstellt, bleiben Sie weiterhin zur Zahlung der erhöhten Wohnsteuer und der Steuer auf leerstehende Wohnungen verpflichtet. Um sich von diesen Lasten zu befreien, ist der einzige Ausweg die langfristige Vermietung.

Einen Zweitwohnsitz oder eine leerstehende Immobilie mit langfristiger Vermietung rentabel machen

Um die Steuerpflicht für die THRS oder TLV aufzuheben, ist die goldene Regel einfach: Ihre Immobilie, oder ein wesentlicher Teil davon, muss der Hauptwohnsitz eines Mieters werden. Bei Roomlala unterstützen wir Sie bei der Umsetzung von Verträgen, die perfekt auf dieses Ziel abgestimmt sind, ohne dass Sie sich auf eine Laufzeit von 3 Jahren festlegen müssen, wie es bei einem klassischen, unmöblierten Mietvertrag der Fall wäre.

Der Studentenmietvertrag: eine Win-Win-Lösung

Der Studentenmietvertrag ist ein Mietvertrag für möblierten Wohnraum mit einer auf 9 Monate verkürzten Laufzeit, die genau dem akademischen Jahr entspricht. Es ist das perfekte Werkzeug, um einen Zweitwohnsitz rentabel zu machen, den Sie im Sommer für Ihren eigenen Urlaub zurückhaben möchten. Indem Sie Ihre Immobilie von September bis Mai an einen Studenten vermieten, bieten Sie ihm in einer Zeit der Wohnungsnot ein Dach über dem Kopf und qualifizieren Ihre Immobilie in diesem Zeitraum rechtlich als „Hauptwohnsitz des Mieters“.

Diese Umqualifizierung ist steuerlich gesehen ein Zaubertrick: Sie befreit Sie automatisch von der Zusatzsteuer auf Zweitwohnsitze. Zudem werden Studenten in der Regel durch solide Bürgen (Eltern) oder die staatliche Visale-Garantie unterstützt. Dies ist ein sehr beruhigendes Mieterprofil. Nehmen wir das Beispiel von Martine, Eigentümerin einer Wohnung in Montpellier (eine Stadt in einem angespannten Gebiet). Durch die Wahl eines Studentenmietvertrags über 9 Monate hat sie 850 Euro an Wohnsteuererhöhung gespart und gleichzeitig regelmäßige Mieteinnahmen erzielt, bevor sie ihre Immobilie im Juli und August selbst nutzen konnte.

Der Mobilitätsmietvertrag (bail mobilité): Flexibilität und steuerliche Vorteile

Wenn die Laufzeit von 9 Monaten nicht zu Ihnen passt, ist der Mobilitätsmietvertrag eine extrem flexible Alternative. Dieser für Personen in beruflicher Mobilität geschaffene Mietvertrag für möblierten Wohnraum (Praktikanten, Auszubildende, Zeitarbeiter, Personen in Fortbildung) kann eine Dauer von 1 bis 10 Monaten haben und ist nicht verlängerbar. Genau wie der Studentenmietvertrag verleiht er der Unterkunft den Status des Hauptwohnsitzes für den temporären Mieter und schützt Sie so vor den Folgen der Steuererhöhung 2026.

Der große Vorteil des Mobilitätsmietvertrags liegt in seiner Flexibilität. Sie können durchaus ein Zimmer in Ihrem Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz für 3 Monate an einen Ingenieur auf Dienstreise und anschließend für 5 Monate an eine Aushilfspflegekraft vermieten. Obwohl es untersagt ist, vom Mieter eine Kaution zu verlangen, ist dieser Vertrag systematisch für die Visale-Garantie zugelassen, die Mietrückstände und mögliche Schäden abdeckt. Dies ist eine hervorragende Möglichkeit, Ihre Immobilie in Ihrem eigenen Tempo rentabel zu machen.

Vermietung eines Zimmers bei einem Gastgeber: Besteuerung und Befreiungen 2026

Neben der Vermeidung lokaler Zusatzsteuern bietet die Vermietung eines Teils Ihres eigenen Hauptwohnsitzes eine außergewöhnliche Steuernische. Wenn Sie ein oder mehrere ungenutzte Zimmer bei sich zu Hause haben (das „Empty-Nest“-Syndrom nach dem Auszug der Kinder zum Beispiel), ermutigt Sie die Gesetzgebung ausdrücklich dazu, diese zu vermieten.

Die verlängerte Einkommensteuerbefreiung

Gemäß Artikel 35 bis des allgemeinen Steuergesetzbuches profitieren Einnahmen aus der Vermietung eines möblierten Zimmers innerhalb Ihres Hauptwohnsitzes von einer vollständigen Befreiung von der Einkommensteuer. Angesichts der Wohnungskrise hat die Regierung diese sehr anreizorientierte Regelung sinnvoll bis zum 31. Dezember 2026 verlängert. Das bedeutet, dass die erzielten Mieteinnahmen Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage nicht erhöhen – ein erheblicher Nettovorteil im Vergleich zu einer klassischen Mietinvestition.

Wir machen Sie jedoch auf strenge Punkte aufmerksam, die beachtet werden müssen, um von dieser Befreiung zu profitieren. Erstens muss das vermietete Zimmer fester Bestandteil Ihres Hauptwohnsitzes sein. Getrennte Nebengebäude mit eigenem Zugang (wie ein ausgebautes Studio am Ende des Gartens oder eine umgebaute Garage) sind von dieser Regelung ausgeschlossen und unterliegen der klassischen Besteuerung als nicht professioneller möblierter Vermieter (LMNP). Zweitens muss das Zimmer die Standards für menschenwürdigen Wohnraum erfüllen, was eine Mindestfläche von 9 Quadratmetern und ein Fenster nach außen beinhaltet.

Die 2026 einzuhaltenden Mietobergrenzen

Damit diese vollständige Steuerbefreiung gilt, schreibt der Gesetzgeber vor, dass die verlangte Miete „angemessen“ bleibt. Die Finanzbehörde legt jedes Jahr Obergrenzen für die jährliche Kaltmiete fest, die nicht überschritten werden dürfen. Für das Jahr 2026 wurden diese Obergrenzen angepasst, um der Inflation Rechnung zu tragen.

• In der Region Île-de-France: Die Obergrenze liegt bei 215 Euro pro Quadratmeter und Jahr.
• In den anderen Regionen (Provinz): Die Obergrenze liegt bei 159 Euro pro Quadratmeter und Jahr.

Nehmen wir ein konkretes Anwendungsbeispiel zum besseren Verständnis. Wenn Sie in Lyon (Provinz) wohnen und ein möbliertes Zimmer von 15 m2 in Ihrer Wohnung vermieten, darf die jährliche Kaltmiete 2.385 Euro (15 x 159) nicht überschreiten, also etwa 198 Euro pro Monat. Wenn Sie diese Obergrenze einhalten, sind diese Einnahmen zu 100 % steuerfrei. Sollten Sie sich entscheiden, teurer zu vermieten, was durchaus legal ist, verlieren Sie lediglich die vollständige Befreiung, und Ihre Einnahmen fallen unter die klassische Regelung des Mikro-BIC, die dank des pauschalen Abzugs von 50 % dennoch vorteilhaft bleibt.

Wie Roomlala Sie bei diesem rechtlichen Übergang begleitet

Sich durch Steuerreformen, Steuererhöhungen und verschiedene Mietvertragstypen zu navigieren, kann einschüchternd wirken. Unsere Mission bei Roomlala ist es, all diese Schritte zu vereinfachen, damit Sie Mieter ganz entspannt willkommen heißen können. Wir stellen Ihnen eine sichere Plattform zur Verfügung, die speziell für die Vermietung von Zimmern beim Gastgeber sowie für mittel- bis langfristige Mietverträge entwickelt wurde.

Wenn Sie eine Anzeige auf unserer Website aufgeben, erhalten Sie Zugang zu einer Gemeinschaft von tausenden Studenten und jungen Berufstätigen, deren Profile überprüft sind. Wir stellen Ihnen Musterverträge zur Verfügung, die auf dem neuesten Stand der Vorschriften von 2026 sind, sei es für einen Studentenmietvertrag, einen Mobilitätsmietvertrag oder einen Vertrag zum generationsübergreifenden Zusammenleben. Sie müssen sich nicht als Jurist betätigen: Alles ist darauf ausgelegt, Ihr Vorgehen von A bis Z abzusichern.

Darüber hinaus garantiert unser sicheres Online-Zahlungssystem, dass Sie Ihre Mieten pünktlich erhalten, ohne sich um Mahnungen kümmern zu müssen. Lassen Sie nicht zu, dass Ihre leeren Zimmer angesichts der Wohnsteuererhöhung 2026 zu einer finanziellen Belastung werden. Schließen Sie sich den tausenden Roomlala-Gastgebern an, die sich bereits für die langfristige Vermietung entschieden haben: Sie amortisieren Ihre Kosten, erhöhen Ihre Kaufkraft und erleben eine bereichernde menschliche Erfahrung, indem Sie jemandem bei der Wohnungssuche helfen.