Mietpreisbremse 2026: Warum es weiterhin vorteilhaft ist, eine Unterkunft beim Gastgeber zu vermieten

Mit dem herannahenden Herbst 2026 steht der französische Immobilienmarkt vor einem bedeutenden Wendepunkt. Die Mietpreisbremse 2026 sorgt für viel Gesprächsstoff und weckt bei Mietern Hoffnungen, während sie bei Vermietern eine gewisse Besorgnis auslöst. Tatsächlich schließen sich immer mehr Ballungsgebiete dieser Regelung an, was den preislichen Spielraum der Vermieter für die gesamte Unterkunft weiter einschränkt. Angesichts dieser immer strengeren Regulierungen fragen sich viele Eigentümer, ob ihre Investitionen noch rentabel sind, und suchen nach legalen und gewinnbringenden Alternativen.

Bei Roomlala unterstützen wir täglich Tausende von Gastgebern, die sich für Gastfreundschaft und Sicherheit entschieden haben. Wir stellen fest, dass sich angesichts der ausufernden Gesetzgebung eine Lösung durch Flexibilität deutlich abhebt: die Vermietung eines Zimmers in der eigenen Hauptwohnsitz. Weit entfernt von den Zwängen, die auf unabhängigen Studios lasten, bietet dieses Modell eine rechtliche und steuerliche Oase der Ruhe, sofern bestimmte Regeln eingehalten werden.

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In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie die Auswirkungen der Ausweitung der Mietpreisbremse, erklären Ihnen im Detail, warum die Miete eines Zimmers beim Gastgeber von diesen strengen Obergrenzen ausgenommen ist, und geben Ihnen alle unsere Ratschläge, um Ihren Mietpreis legal festzulegen und gleichzeitig Ihre steuerliche Situation zu optimieren.

Die Mietpreisbremse 2026 und ihre Ausweitung auf angespannte Wohnungsmärkte verstehen

Die Mietpreisbremse, die aus dem ELAN-Gesetz hervorgegangen ist, zielt darauf ab, den Anstieg der Wohnkosten in Sektoren zu bremsen, in denen die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Im Jahr 2026 weitet sich dieser Mechanismus auf neue, sehr beliebte Ballungsgebiete aus. Städte wie Marseille, Annemasse, Cergy oder das Gebiet des Grand-Orly Seine Bièvre kommen auf die Liste der Gemeinden, die dieser Regulierung unterliegen. Wenn Sie eine gesamte Unterkunft in einer dieser Städte besitzen, sind Sie nun verpflichtet, eine durch Präfekturerlass festgelegte und pro Quadratmeter berechnete Höchstmiete einzuhalten.

Konkret bedeutet dies: Wenn sich eine Unterkunft in einer Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet, kann der Eigentümer die Miete bei Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags oder einer Verlängerung nicht mehr frei festlegen. Diese Maßnahme soll die Kaufkraft der Haushalte schützen, schmälert jedoch mechanisch die Mietrendite traditioneller Vermieter. Investoren, die auf kleine Flächen, wie z. B. Studentenwohnungen, gesetzt haben, sehen ihre Renditen gedeckelt, was sie manchmal dazu veranlasst, ihre Immobilien vom langfristigen Mietmarkt zurückzuziehen.

Ein entscheidender Punkt erhöht die Komplexität der Situation: Die durch das ELAN-Gesetz vorgesehene Erprobung der Mietpreisbremse endet theoretisch am 24. November 2026. Diese gesetzliche Frist schafft für viele Vermieter eine Zone der Unsicherheit. Wird die Maßnahme verlängert, geändert oder aufgehoben? Angesichts dieser rechtlichen Unklarheit ist es nur natürlich, nach Unterbringungslösungen zu suchen, die weniger anfällig für politische Unsicherheiten und willkürliche Obergrenzen sind.

Genau hier ergibt die Vermietung eines Zimmers im eigenen Zuhause Sinn. Bei Roomlala beobachten wir, dass immer mehr Eigentümer auf diese Lösung setzen. Sie ermöglicht es nicht nur, einen ungenutzten Raum (wie das Zimmer eines Kindes, das zum Studium ausgezogen ist) rentabel zu machen, sondern bietet vor allem einen deutlich flexibleren regulatorischen Rahmen, der von den Zwängen der klassischen Mietpreisbremse entkoppelt ist.

Miete eines Zimmers beim Gastgeber: Eine vorteilhafte gesetzliche Ausnahme

Warum das Zimmer beim Gastgeber von der Mietpreisbremse ausgenommen ist

Die große Stärke der Vermietung eines Zimmers in Ihrem eigenen Zuhause liegt in seinem besonderen rechtlichen Status. In der Praxis ist die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber von der klassischen Mietpreisbremse 2026 ausgenommen. Der Grund ist rein technischer und mathematischer Natur: Um eine Referenzmiete pro Quadratmeter anzuwenden, muss die exklusive Wohnfläche des Mieters (Loi Boutin) millimetergenau definiert werden können. In einer gemeinsam genutzten Unterkunft ist dies jedoch unmöglich.

Wenn Sie einen Studenten oder jungen Berufstätigen bei sich aufnehmen, mietet dieser ein privates Zimmer, nutzt aber auch anteilig die Gemeinschaftsbereiche: Küche, Wohnzimmer, Bad oder sogar den Garten. Es ist rechtlich und faktisch unmöglich, diese geteilte Fläche genau zu quantifizieren, um darauf einen behördlichen Tarif anzuwenden. Folglich lässt Ihnen die Regulierung der Zimmervermietung als Eigentümer die Freiheit, Ihre Miete selbst festzulegen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Wenn Sie in Marseille wohnen (seit 2026 neu unter der Mietpreisbremse) und in einer 80 m² großen Wohnung ein Zimmer von 15 m² vermieten, vermieten Sie nicht nur 15 m². Sie bieten Zugang zu einer voll ausgestatteten Küche, einem gemütlichen Wohnzimmer und einem funktionalen Bad. Sie können daher eine Pauschalmiete festlegen, die den Gesamtwert dieses Komforts und der damit verbundenen Dienstleistungen widerspiegelt, was eine weitaus bessere Rentabilität bietet als ein unabhängiges 15-m²-Studio, das der Mietpreisbremse unterliegt.

Diese Freiheit bei der Preisgestaltung ist ein großer Vorteil. Sie ermöglicht es Ihnen, Ihre Miete basierend auf den tatsächlichen Annehmlichkeiten Ihrer Unterkunft (Glasfaseranschluss, geschmackvolle Einrichtung, erstklassige Lage) anzupassen, ohne durch starre administrative Vorgaben eingeschränkt zu sein. Diese Freiheit geht jedoch mit einer Verantwortung einher: einen fairen und marktgerechten Preis anzubieten, um seriöse Mieter anzuziehen.

Vorsicht vor der Umqualifizierung in eine eigenständige Wohneinheit

Auch wenn die Freiheit bei der Festlegung der Miete für ein Zimmer beim Gastgeber ein unbestreitbarer Vorteil ist, gibt es einen grundlegenden Punkt, den man niemals vernachlässigen sollte. Um diesen schützenden Status zu wahren, muss das Zimmer zwingend ein fester Bestandteil Ihres Hauptwohnsitzes bleiben. Der Geist des Gesetzes ist klar: Es geht darum, den eigenen Lebensraum zu teilen.

Das größte Risiko für einen übermäßig eifrigen Vermieter ist die Umqualifizierung des Zimmers in eine eigenständige Wohnung. Wenn Sie im Erdgeschoss Ihres Hauses ein Zimmer mit völlig separatem Eingang, eigenem Bad und ausgestatteter Kochnische eingerichtet haben, werden die Finanzbehörden und Gerichte davon ausgehen, dass es sich nicht mehr um ein Zimmer beim Gastgeber handelt, sondern um ein unabhängiges Studio. Ab diesem Moment ändern sich die Regeln drastisch.

Im Falle einer Umqualifizierung unterliegt Ihre Unterkunft sofort der klassischen Gesetzgebung. Wenn sie sich in einer Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet, gilt die Mietpreisbremse rückwirkend. Der Mieter könnte dann eine Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete verlangen, und Sie würden alle steuerlichen Vorteile verlieren, die mit der Vermietung eines Teils Ihres Hauptwohnsitzes verbunden sind.

Bei Roomlala raten wir Ihnen, die Gemeinschaftsbereiche beizubehalten. Das ist der Kern unserer Plattform! Die gemeinsame Nutzung von Küche oder Bad ist nicht nur eine gesetzliche Pflicht, um eine Umqualifizierung zu vermeiden, sondern auch eine Gelegenheit, zwischenmenschliche Bindungen aufzubauen, sich morgens bei einem Kaffee auszutauschen und eine bereichernde und sichere Unterkunftserfahrung zu machen.

Steuerwesen und Steuerbefreiung: Mietpreisbremse und Steuerfreibetrag nicht verwechseln

Die Befreiungsgrenzen für 2026

Es ist von entscheidender Bedeutung, die Mietpreisbremse (die das Wohnrecht und die Kommunalverwaltung betrifft) von der Steuerbefreiung (die das allgemeine Steuergesetzbuch betrifft) zu unterscheiden. Während Sie bei der Festlegung der Miethöhe frei sind, ermutigt Sie der Staat dennoch, moderate Tarife anzubieten, indem er Ihnen einen äußerst wirksamen steuerlichen Anreiz bietet: eine vollständige Einkommensteuerbefreiung auf Ihre Mieteinnahmen.

Um bis zum 31. Dezember 2026 von dieser Befreiung zu profitieren, muss die jährliche Kaltmiete des Zimmers unter einer von der Verwaltung festgelegten Obergrenze bleiben. Nach der Aktualisierung vom 19. August 2026 liegen diese Obergrenzen bei: 215 Euro pro Quadratmeter und Jahr in der Île-de-France und 159 Euro pro Quadratmeter und Jahr in den übrigen Regionen.

Nehmen wir ein Anwendungsbeispiel, um dies zu verdeutlichen. Sie vermieten ein 12 m² großes Zimmer in Cergy (Île-de-France). Die jährliche Obergrenze beträgt 12 m² x 215 € = 2580 €. Durch 12 Monate geteilt ergibt dies eine maximale monatliche Kaltmiete von 215 €, um auf diese Einnahmen absolut keine Steuern zu zahlen. Wenn Sie ein 15 m² großes Zimmer in Annemasse (Provinz) vermieten, lautet die Berechnung 15 m² x 159 € = 2385 € pro Jahr, also etwa 198 € pro Monat ohne Nebenkosten.

Achtung, diese Obergrenzen beziehen sich nur auf die Kaltmiete. Sie können durchaus eine Nebenkostenpauschale (für Wasser, Strom, Internet) hinzufügen, die auf diesen Betrag aufgeschlagen wird. Diese Befreiung ist ein außergewöhnlicher Hebel für die Rentabilität, da eine steuerfreie Miete oft viel mehr wert ist als eine hohe Miete, die schwer besteuert wird.

Der Stichtagseffekt beim ersten Euro der Überschreitung

Hier liegt die größte Falle für nicht informierte Vermieter: der Stichtagseffekt. Die Regulierung der Zimmervermietung auf steuerlicher Ebene funktioniert nicht mit progressiven Stufen. Es handelt sich um eine Steuerbefreiung unter strengen Bedingungen. Wenn Sie die von der Steuerbehörde festgelegte Obergrenze überschreiten, und sei es nur um einen einzigen Euro, werden Ihre gesamten Mieteinnahmen ab dem ersten Euro steuerpflichtig.

Kehren wir zu unserem Beispiel aus Cergy zurück. Ihre monatliche Obergrenze (Kaltmiete) beträgt 215 €. Wenn Sie beschließen, Ihr Zimmer für 220 € kalt pro Monat zu vermieten, in der Annahme, 5 € mehr zu verdienen, verlieren Sie die vollständige Befreiung. Die 2640 € pro Jahr (220 € x 12) müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder als gewerbliche Einkünfte (BIC) deklariert werden und werden gemäß Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz zuzüglich Sozialabgaben besteuert.

Am Ende könnten Sie, weil Sie 60 € mehr im Jahr verdienen wollten, am Ende mehrere hundert Euro Steuern zahlen. Das ist es eindeutig nicht wert. Deshalb betonen wir diesen Punkt gegenüber unserer Community so nachdrücklich.

Bei Roomlala laden wir Sie ein, Ihre Taschenrechner hervorzuholen, bevor Sie Ihre Anzeige veröffentlichen. Setzen Sie eine Kaltmiete knapp unter der gesetzlichen Obergrenze fest, um Ihre Steuerbefreiung zu garantieren, und passen Sie Ihre Nebenkosten an die tatsächlichen Kosten an, um Ihre Ausgaben zu decken. Das ist die gesündeste und langfristig rentabelste Strategie.

Die goldenen Regeln der Regulierung für die Zimmervermietung 2026

Damit die Vermietung Ihres Zimmers unter den besten Bedingungen abläuft und den gesetzlichen Rahmen strikt einhält, müssen mehrere zwingende Kriterien erfüllt sein. Zunächst einmal muss das vermietete Zimmer den Hauptwohnsitz Ihres Mieters darstellen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn Sie an einen Studenten für das akademische Jahr oder an einen jungen Berufstätigen im Rahmen eines beruflichen Ortswechsels vermieten. Wenn Sie tageweise für touristische Zwecke vermieten, fallen Sie unter die Regulierung für Gästezimmer, was völlig andere Regeln mit sich bringt.

Zweitens sind die Abmessungen des Raumes aus Gründen der Wohnqualität gesetzlich streng geregelt. Das Zimmer muss eine Mindestwohnfläche von 9 Quadratmetern (Loi Carrez) mit einer Deckenhöhe von mindestens 2,20 Metern aufweisen. Alternativ muss der Raum ein Wohnvolumen von mindestens 20 Kubikmetern bieten. Ein Raum ohne Fenster (außenliegend) ist für die Vermietung ausdrücklich untersagt.

Schließlich muss das Zimmer möbliert vermietet werden, was die Bereitstellung der gesetzlich vorgeschriebenen Ausstattung erfordert. Ihr Mieter muss dort angemessen leben, schlafen und essen können. Sie müssen also mindestens Folgendes bereitstellen: Bettwäsche mit Bettdecke oder Decke, Rollläden oder verdunkelnde Vorhänge an den Fenstern, einen Tisch, einen Stuhl, Regale und Leuchten. Selbstverständlich gehört der Zugang zum Bad und zur ausgestatteten Küche Ihrer Unterkunft zum festen Bestandteil des Vertrags.

Indem Sie diese einfachen Regeln befolgen, sorgen Sie für absolute Sorgenfreiheit. Die Mietpreisbremse 2026 sollte nicht als unabwendbares Schicksal gesehen werden, sondern als Gelegenheit, Ihre Art zu vermieten neu zu überdenken. Indem Sie die Türen Ihres Hauses mit Roomlala öffnen, wählen Sie eine gesellige, rechtlich flexible und steuerlich sehr vorteilhafte Lösung. Wir sind hier, um Ihnen die passenden Verträge zur Verfügung zu stellen, Ihre Zahlungen zu sichern und Sie bei jedem Schritt dieses schönen menschlichen Abenteuers zu begleiten.