Verbot der Vermietung von energetisch sanierungsbedürftigen Wohnungen 2026: Die Unterkunft beim Gastgeber als legale Lösung

Seit einigen Jahren zittert der französische Immobilienmarkt im Rhythmus der energetischen Reformen. Angesichts der strenger werdenden Vorschriften stehen viele Gastgeber vor dem Problem, ihre Immobilien nicht mehr vermieten zu können. Bei Roomlala begleiten wir täglich Gastgeber, die nach zuverlässigen und gesetzeskonformen Lösungen suchen, um weiterhin Einkünfte zu erzielen. Das Verbot für die Vermietung von „Energiefressern“ („passoires thermiques“) ab 2026 übt starken Druck auf Vermieter von gesamten Unterkünften aus. Es gibt jedoch eine besonders interessante und völlig legale Alternative: die Vermietung eines Zimmers in Ihrem Hauptwohnsitz. Lassen Sie uns gemeinsam entschlüsseln, wie diese Lösung es Ihnen ermöglicht, die Blockaden im Zusammenhang mit dem DPE (Energieausweis) geschickt zu umgehen und gleichzeitig Mietern auf Wohnungssuche zu helfen.

Das Verbot der Vermietung von Energiefressern ab 2026 verstehen

Der unerbittliche Zeitplan des Klimaschutzgesetzes

Das Klimaschutzgesetz („Loi Climat et Résilience“) hat einen extrem strengen Rahmen zur Sanierung des französischen Immobilienbestands geschaffen. Seit dem 1. Januar 2025 ist es förmlich untersagt, gesamte Unterkünfte der Energieeffizienzklasse G als Hauptwohnsitz zu vermieten. Diese Maßnahme zielt darauf ab, „Energiefresser“ auszumerzen, also Wohnungen mit extrem hohem Energieverbrauch, die Haushalte finanziell stark belasten und die Umwelt schädigen. Das Verbot der Vermietung von Energiefressern ab 2026 bestätigt und verlängert diesen strengen Ausschluss vom Mietmarkt für die energetisch schlechtesten Kategorien.

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Parallel zu diesem Vermietungsverbot unterliegen Eigentümer von Immobilien der Klassen F und G auch erheblichen finanziellen Zwängen. Die Mieten dieser Energiefresser sind nämlich seit August 2022 streng eingefroren. Es ist somit unmöglich, die Miete zwischen zwei Mietern oder bei einer Vertragsverlängerung zu erhöhen, was die Mietrendite schlecht gedämmter Immobilien erheblich schmälert. Bei Roomlala stellen wir fest, dass diese Maßnahmen viele Eigentümer dazu veranlassen, ihre Immobilien vom klassischen Markt zurückzuziehen.

Die gute Nachricht für 2026: Die Reform des Stromkoeffizienten

Das Jahr 2026 bringt jedoch einen unerwarteten Hoffnungsschimmer für einige Eigentümer. Seit dem 1. Januar 2026 ist eine grundlegende Reform der Berechnung des DPE in Kraft getreten. Diese von der Regierung beschlossene Reform betrifft spezifisch die Senkung des Umrechnungskoeffizienten für Strom, der von 2,3 auf 1,9 gesenkt wurde. Diese technische Anpassung der Berechnungsmethode hat einen direkten und unmittelbaren Einfluss auf die Endnote vieler Unterkünfte.

Was bedeutet das konkret? Nehmen wir das Beispiel von Herrn Martin, Eigentümer einer 40 Quadratmeter großen Wohnung, die ausschließlich mit Strom beheizt wird. Ende 2025 wurde seine Immobilie in die Klasse G eingestuft, was sie für die Vermietung ungeeignet machte. Dank der Reform des Koeffizienten im Jahr 2026 wird seine Wohnung automatisch in die Klasse F hochgestuft, ohne dass er auch nur einen Cent für Renovierungsarbeiten ausgeben musste. Obwohl die Miete eingefroren bleibt, ermöglicht ihm diese Entwicklung, dem strikten Vermietungsverbot zu entgehen und sein Eigentum ganz legal wieder auf den Markt zu bringen.

Unterkunft beim Gastgeber: Eine legale Alternative zum DPE

Die spezifischen DPE-Regeln für die Unterkunft beim Gastgeber

Wenn Ihr Hauptwohnsitz schlecht bewertet ist und Sie zögern zu vermieten, stellt die Vermietung eines Zimmers in Ihrem Zuhause eine ausgezeichnete Ausweichlösung dar. Die Gesetzgebung unterscheidet klar zwischen der Vermietung einer gesamten, unabhängigen Wohnung und der Vermietung eines Zimmers innerhalb Ihres eigenen Haushalts. Der DPE für Unterkünfte beim Gastgeber profitiert von einer beachtlichen Flexibilität: Die Vermietung eines Zimmers unterliegt in der Regel nicht der Verpflichtung, einen separaten und exklusiven Energieausweis für diesen einen Raum vorzulegen.

In den meisten Fällen, wenn die vermietete Fläche weniger als 14 Quadratmeter beträgt und es sich nicht um eine unabhängige Wohneinheit handelt, reicht der globale DPE Ihres Hauptwohnsitzes aus. Was noch wichtiger ist: Da die Vermietung eines Zimmers im Hauptwohnsitz nicht den gleichen Verbotssanktionen unterliegt wie autonome, gesamte Unterkünfte, können Sie legal einen Mieter in Ihrem Gästezimmer aufnehmen, selbst wenn das Haus insgesamt als G eingestuft ist. Dies ist eine wertvolle gesetzliche Ausnahme, die das Zusammenleben und die Optimierung des vorhandenen Raums begünstigt.

Warum die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber DPE-technisch vorteilhaft ist

Die Entscheidung, ein Zimmer zu vermieten, bietet viele Vorteile, die über das einfache Umgehen von DPE-Einschränkungen hinausgehen. Finanziell ermöglicht es Ihnen, ein regelmäßiges Zusatzeinkommen zu erzielen, das oft steuerfrei bleibt, sofern die Miete innerhalb der von der Finanzverwaltung festgelegten Höchstgrenze (angemessene Miete) bleibt. Bei Roomlala sehen wir, wie Tausende von Eigentümern ihre Nebenkosten oder Freizeitaktivitäten durch diese gesicherte monatliche Rente finanzieren und gleichzeitig ein ungenutztes Zimmer in ihrem Haus aufwerten.

Nehmen wir einen sehr häufigen Anwendungsfall: Sie besitzen ein großes Haus aus den 1970er Jahren, eingestuft in G, aus dem die Kinder ausgezogen sind. Anstatt Zehntausende Euro in eine Außendämmung zu investieren, um das gesamte Haus vermieten zu können, entscheiden Sie sich, zwei Zimmer an Studenten zu vermieten. Sie leisten einen großen Dienst für die lokale Gemeinschaft angesichts des Wohnungsmangels, brechen die Einsamkeit und tun dies in einem vollkommen legalen und sicheren Rahmen.

Zwingend einzuhaltende Kriterien für die „Anständigkeit“ (Décence)

Mindestfläche, Deckenhöhe und obligatorische Ausstattung

Achtung: Auch wenn die DPE-Regulierung bei der Unterbringung beim Gastgeber flexibler ist, bleiben die gesetzlichen Kriterien für die „Anständigkeit“ einer Wohnung kompromisslos. Damit ein Zimmer legal vermietet werden kann, muss es zwingend strenge Normen erfüllen. Die Mindestfläche des Raums muss gemäß „Loi Carrez“ 9 Quadratmeter betragen, bei einer Deckenhöhe von mindestens 2,20 Metern. Ein bewohnbares Volumen von 20 Kubikmetern kann in bestimmten Sonderfällen ebenfalls als Nachweis dienen.

Darüber hinaus muss das Zimmer zwingend über ein Fenster verfügen, das Tageslicht einlässt und eine angemessene Belüftung ermöglicht. Die Heizungsanlage, ob zentral oder als fest installierte Zusatzheizung, muss eine Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius im Zentrum des Raums gewährleisten können. Beispielsweise ist das Ausbauen eines fensterlosen Kellers oder eines ungedämmten Dachbodens ohne Dachfenster gesetzlich untersagt, da dies die Kriterien der Anständigkeit nicht erfüllt, unabhängig von jeder DPE-Frage.

Die Falle der Einstufung als unabhängige Wohneinheit

Es gibt einen entscheidenden Punkt, auf den wir bei Roomlala immer hinweisen: die juristische Grenze zwischen der Unterbringung beim Gastgeber und einer unabhängigen Wohnung. Wenn das von Ihnen angebotene Zimmer über einen völlig unabhängigen Eingang verfügt (z. B. direkter Zugang vom Garten) und eigenständig ausgestattet ist (mit eigener Kochnische und eigenem, nicht geteiltem Sanitärbereich), besteht das Risiko, dass es juristisch als unabhängige Wohnung eingestuft wird, wie ein Studio oder ein Anbau.

In diesem Fall schnappt die Falle zu: Diese neu eingestufte Wohneinheit unterliegt sofort dem Klimaschutzgesetz. Wenn sie als G eingestuft ist, gilt das Verbot der Vermietung von Energiefressern ab 2026 direkt für diesen Anbau. Um die Vorteile der Unterkunft beim Gastgeber zu wahren, ist es unerlässlich, dass der Mieter mindestens einen Teil der Wohnräume oder der Ausstattung (wie die Küche oder das Hauptbadezimmer) mit Ihnen teilt, was bestätigt, dass er tatsächlich in Ihrem Haushalt lebt.

Wie Sie die Vermietung Ihres Zimmers mit Roomlala gestalten

Wahl des richtigen Mietvertrags

Auch wenn Sie jemanden unter Ihrem eigenen Dach willkommen heißen und die Stimmung freundschaftlich sein soll, bleibt ein schriftlicher Mietvertrag absolut obligatorisch. Das Gesetz schreibt vor, die Vereinbarung zu formalisieren, um beide Parteien zu schützen. Je nach Profil Ihres Mieters stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung. Der 9-monatige Studentenmietvertrag ist der beliebteste: Er deckt genau das akademische Jahr ab und ermöglicht es Ihnen, Ihr Zimmer im Sommer zurückzubekommen, um Ihre Familie oder Touristen zu empfangen.

Wenn Sie an einen beruflich Reisenden oder einen Praktikanten vermieten, ist der „Mobilitätsmietvertrag“ (Dauer von 1 bis 10 Monaten, nicht verlängerbar) eine ausgezeichnete Alternative. Schließlich ist für eine längere Mietdauer der klassische, verlängerbare Ein-Jahres-Mietvertrag für möblierten Wohnraum bestens geeignet. Bei Roomlala stellen wir Ihnen Vorlagen zur Verfügung, die den neuesten geltenden Vorschriften entsprechen und Ihnen bei der Unterzeichnung volle Sicherheit bieten.

Einen Studenten zum Semesterstart aufnehmen: Ein praktisches Beispiel

Um die Einfachheit des Vorgehens zu veranschaulichen, stellen wir uns vor, Sie möchten zum nächsten Semesterstart im September einen Studenten aufnehmen. Sie haben überprüft, dass Ihr Zimmer 12 Quadratmeter groß ist, ein Fenster hat und gut beheizt ist. Sie veröffentlichen Ihre Anzeige mit wenigen Klicks auf Roomlala. Sie müssen sich nicht um einen spezifischen DPE für dieses Zimmer kümmern, da Sie Ihre Küche und Ihr Badezimmer mit dem Mieter teilen.

Sie erhalten schnell die Bewerbung von Lucas, einem Erstsemester. Dank des sicheren Nachrichtensystems von Roomlala tauschen Sie sich mit ihm aus, um sicherzustellen, dass Ihre Lebensweisen kompatibel sind. Sie unterzeichnen einen 9-monatigen Studentenmietvertrag. Lucas profitiert von einer erschwinglichen und herzlichen Unterkunft, und Ihrerseits erhalten Sie eine Miete, die Ihnen hilft, die Inflation auszugleichen, während Sie strikt den rechtlichen Rahmen einhalten, obwohl Ihr Haus als Ganzes ein Energiefresser ist. Es ist eine Win-Win-Lösung, die wir täglich mit Stolz fördern.