Wohnungsknappheit für Studierende in der Schweiz: Die goldenen Regeln der Untervermietung im Jahr 2026

Jedes Jahr, wenn der Semesterbeginn naht, beginnt derselbe Spießrutenlauf. Eine Unterkunft für Studierende in der Schweiz zu finden, ist zu einer echten Kraftprobe geworden. Wir bei Roomlala beobachten diese Situation genau: Zwischen 2022 und 2024 ist das Gesamtangebot an Mietwohnungen auf Schweizer Boden um 18 % gesunken. Angesichts dieser alarmierenden Knappheit hat sich eine solidarische und pragmatische Lösung stark durchgesetzt: die Untervermietung. Tatsächlich sind die Angebote für Untervermietungen im gleichen Zeitraum um 42 % gestiegen und zu einer unverzichtbaren Säule für Studierendenunterkünfte geworden. Aber Vorsicht: Auch wenn diese Praxis eine großartige Gelegenheit darstellt, unterliegt sie strengen Regeln. Wie navigiert man im Jahr 2026 sicher durch den rechtlichen Rahmen der Untervermietung in der Schweiz? Eine Analyse.

Untervermietung in der Schweiz: Ein Grundrecht in Zeiten der Krise

Die Wohnungskrise trifft die großen Schweizer Universitätsstädte mit voller Wucht. Ob in Genf, Lausanne, Zürich oder Freiburg – Studierende sehen sich mit exorbitanten Mieten und einem harten Konkurrenzkampf um jedes noch so kleine Studio konfrontiert. In diesem angespannten Umfeld gewinnen das Wohnen beim Gastgeber (Unterkunft beim Gastgeber) und die Untervermietung erst recht an Bedeutung. Für viele Hauptmieter, die über ein freies Zimmer verfügen, ist die Aufnahme eines Studierenden eine kluge Möglichkeit, die Kosten zu teilen und gleichzeitig einen wertvollen Dienst zu leisten.

Es ist wichtig, eine grundlegende Wahrheit in Erinnerung zu rufen, die oft verkannt wird: In der Schweiz ist die Untervermietung ein Recht des Hauptmieters und nicht bloß eine Gefälligkeit des Vermieters. Dieses Recht ist fest im Gesetz verankert, und zwar in Artikel 262 des Obligationenrechts (OR). Wenn Sie also in Ihrem Mietvertrag eine Klausel lesen, die die Untervermietung schlichtweg verbietet, sollten Sie wissen, dass diese gemäß Artikel 257 OR rechtlich nichtig ist.

Dieses Recht wurde kürzlich von den Schweizer Bürgern bestätigt. Bei der eidgenössischen Abstimmung vom 24. November 2024 lehnte das Volk per Referendum (mit 51,6 %) einen Gesetzesentwurf ab, der die Regeln für die Untervermietung erheblich hätte verschärfen sollen. Dieser Sieg, der unter anderem vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) unterstützt wurde, garantiert die Beibehaltung eines ausgewogenen Rechtsrahmens, der es Mietern weiterhin ermöglicht, Studierenden Zimmer anzubieten, ohne unter erdrückenden bürokratischen Auflagen zu leiden.

Bei Roomlala freuen wir uns über diese rechtliche Stabilität. Sie trägt dazu bei, potenzielle Gastgeber zu beruhigen. Sie haben ein freies Zimmer? Sie haben das Recht, es unterzuvermieten. Dieses Recht bringt jedoch unumgängliche Pflichten mit sich. Das Gesetz schützt den Mieter, fordert im Gegenzug jedoch volle Transparenz gegenüber dem Vermieter. Auf diesem Gleichgewicht basiert der Erfolg eines friedlichen Zusammenlebens.

Die Zustimmung des Vermieters einholen: Die goldene Regel

Warum ist die vorherige Zustimmung unverzichtbar?

Auch wenn die Untervermietung ein Recht ist, ist es die schlechteste Idee, dies im Geheimen zu tun. Die vorherige Zustimmung des Vermieters (oder der Hausverwaltung) ist absolut zwingend. Wenn Sie einem Studierenden ein Zimmer untervermieten, ohne Ihren Vermieter zu informieren, riskieren Sie schwere Sanktionen, bis hin zur fristlosen Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags aus wichtigem Grund. Gehen Sie dieses Risiko niemals ein.

Die gute Nachricht ist: Der Vermieter kann Ihren Antrag nicht willkürlich ablehnen. Nach Schweizer Recht kann er sich nur aus drei strengen und klar definierten Gründen dagegen aussprechen. Erstens, wenn Sie sich weigern, ihm die Bedingungen der Untervermietung mitzuteilen. Zweitens, wenn die Bedingungen der Untervermietung missbräuchlich sind (insbesondere, wenn Sie einen Gewinn erzielen). Drittens, wenn die Untervermietung dem Vermieter wesentliche Nachteile bringt (zum Beispiel eine Überbelegung der Wohnung oder nachgewiesene Lärmbelästigung).

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Marc, Mieter einer großen 4-Zimmer-Wohnung in Neuenburg, lebt seit dem Auszug seiner Kinder allein. Er beschließt, ein Zimmer an Léa, eine Studentin im ersten Jahr, unterzuvermieten. Marc informiert seine Verwaltung und gibt die verlangte Miete sowie die Identität von Léa an. Die Verwaltung kann dies rechtlich nicht verweigern, da Marc alle Bedingungen einhält und die Wohnung weit davon entfernt ist, überbelegt zu sein.

Bei Roomlala unterstützen wir unsere Nutzer bei diesen Schritten. Wir raten Ihnen, immer auf Transparenz zu setzen. Ein Vermieter, der durch ein ehrliches und korrektes Vorgehen beruhigt wird, wird ein wohlwollender Partner sein. Vertrauen ist der Grundpfeiler des Wohnens beim Gastgeber.

Bewährte Methoden für Ihre Anfrage

Obwohl die Reform von 2024, die eine zwingend schriftliche Zustimmung des Vermieters gefordert hätte, abgelehnt wurde, gebietet der gesunde Menschenverstand, immer eine Spur zu hinterlassen. Wir bei Roomlala empfehlen Ihnen dringend, Ihre Anfrage zur Untervermietung schriftlich zu formulieren, idealerweise per Einschreiben. Dies schützt Sie im Falle eines späteren Rechtsstreits und beweist Ihre gute Absicht.

Ihr Schreiben muss präzise und vollständig sein, um keinen Raum für eine berechtigte Ablehnung zu lassen. Sie müssen die vollständige Identität des untermietenden Studierenden, die vorgesehene Dauer der Untervermietung (auch wenn sie unbefristet ist), den Verwendungszweck des Zimmers (Studierendenwohnung) und vor allem die Höhe der Miete, die Sie erhalten werden, angeben.

Hier ist eine Liste der Unterlagen, die Sie für Ihr Dossier vorbereiten sollten:

• Ein formelles Schreiben: Mit der Bitte um Zustimmung zur Untervermietung.
• Der Vertragsentwurf: Eine Kopie des Untermietvertrags, den Sie mit dem Studierenden unterzeichnen möchten.
• Finanzielle Informationen: Die detaillierte Berechnung der Untermiete, um zu beweisen, dass kein Gewinn erzielt wird.
• Kontaktdaten des Untermieters: Vorname, Nachname und Status (Studierender).

Sobald der Brief versandt wurde, warten Sie auf die schriftliche Antwort Ihrer Verwaltung oder Ihres Vermieters, bevor Sie dem Studierenden die Schlüssel übergeben. In der Schweiz sind Verwaltungen an diese Verfahren gewöhnt, insbesondere kurz vor Semesterbeginn. Wenn Ihr Dossier vollständig ist und dem Gesetz entspricht, ist die Zustimmung lediglich eine formelle Angelegenheit.

Miete und Bedingungen: Das strikte Verbot von Profit

Die faire Miete für Ihren Untermieter berechnen

Dies ist der kritischste Punkt der Schweizer Gesetzgebung: Es ist streng verboten, mit einer Untervermietung Gewinn zu erzielen. Ziel dieser Praxis ist das Teilen der Kosten, nicht die persönliche Bereicherung. Wenn der Vermieter entdeckt, dass Sie auf Kosten eines Studierenden Profit machen, ist er berechtigt, die Kündigung Ihres Mietvertrags zu fordern und die Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrags zu verlangen.

Die vom Studierenden verlangte Miete sollte lediglich der anteiligen Hauptmiete entsprechend der belegten Fläche entsprechen. Dazu muss ein fairer Anteil der Nebenkosten (Strom, Internet, Heizung) addiert werden. Ein angemessener Aufschlag (in der Regel werden zwischen 10 % und maximal 20 % toleriert) ist nur dann gerechtfertigt, wenn das vermietete Zimmer vollständig von Ihnen möbliert wurde, um die Abnutzung der Möbel auszugleichen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel für diese Berechnung. Sophie mietet eine 100 m² große Wohnung in Genf für 2000 CHF pro Monat inklusive Nebenkosten. Sie möchte ein 15 m² großes möbliertes Zimmer an einen Studierenden untervermieten. Der Studierende hat zudem Zugang zu den Gemeinschaftsräumen (Küche, Wohnzimmer, Badezimmer), die 50 m² ausmachen. Die vom Studierenden genutzte Gesamtfläche beträgt also etwa 40 m² (sein Zimmer + die Hälfte der Gemeinschaftsräume). Die Grundberechnung wäre (2000 / 100) * 40 = 800 CHF. Sophie kann einen Aufschlag von 10 % für die Möbel hinzufügen, was eine Gesamtmiete von 880 CHF pro Monat ergibt.

Auf der Roomlala-Plattform fördern wir faire und solidarische Tarife. Angesichts der Knappheit an Studierendenunterkünften bedeutet das Anbieten einer erschwinglichen, fair berechneten Miete eine aktive Beteiligung an der Lösung der Krise. Zudem garantiert eine faire Miete eine gesunde Beziehung ohne Hintergedanken zu Ihrem Untermieter.

Einen soliden Untermietvertrag aufsetzen

Bei der Untervermietung wird der Hauptmieter zum Vermieter des Studierenden. Es ist von größter Bedeutung zu verstehen, dass Sie gegenüber Ihrem eigenen Vermieter der alleinige Verantwortliche bleiben. Wenn der Studierende seine Untermiete nicht zahlt oder Schäden in der Wohnung verursacht, wird sich der Vermieter an Sie wenden, um Wiedergutmachung zu fordern.

Es ist daher absolut entscheidend, einen ordnungsgemäßen Untermietvertrag mit dem Studierenden zu unterzeichnen. Dieses schriftliche Dokument schützt beide Parteien. Es sollte die Höhe der Miete, die enthaltenen Nebenkosten, die Modalitäten der Kündigung (Kündigungsfrist) und die Regeln des Zusammenlebens klar festlegen. Geben Sie sich niemals mit einer mündlichen Vereinbarung zufrieden, auch wenn Sie sich bei der Besichtigung gut verstanden haben.

Vergessen Sie nicht, ein sorgfältiges Übergabeprotokoll beim Ein- und Auszug des Studierenden zu erstellen. Dies ist ein Schritt, der beim Wohnen beim Gastgeber oft vernachlässigt wird, aber er ist entscheidend, um Konflikte aufgrund möglicher Schäden zu vermeiden. Außerdem haben Sie das Recht, vom Untermieter eine Mietkaution zu verlangen, die drei Monatsmieten nicht übersteigen darf und auf ein gesperrtes Bankkonto auf seinen Namen einzuzahlen ist.

Die Nutzung einer Plattform wie Roomlala bietet Ihnen einen sicheren Rahmen. Wir stellen Tools zur Verfügung, um die Kontaktaufnahme zu erleichtern, und empfehlen dringend die Verwendung von Standardverträgen (wie sie vom Mieterinnen- und Mieterverband oder der Schweizerischen Eidgenossenschaft bereitgestellt werden). Unser Ziel ist es, dass diese Erfahrung des generationenübergreifenden oder unter Gleichaltrigen stattfindenden Zusammenlebens in größtmöglicher Gelassenheit verläuft.

Einen Studierenden bei sich aufnehmen: Ein menschliches und solidarisches Abenteuer

Jenseits der rein rechtlichen und finanziellen Aspekte ist die Untervermietung eines Zimmers an einen Studierenden vor allem ein wunderbares menschliches Abenteuer. Angesichts der Wohnungsnot in der Schweiz ist das Öffnen der eigenen Tür ein starker Akt der Solidarität. Für viele junge Menschen ist das Finden einer Unterkunft beim Gastgeber die einzige tragfähige Option, um ihr Studium fortzusetzen, ohne sich hoch zu verschulden.

Für den Hauptmieter ist es zudem eine Gelegenheit, die Einsamkeit zu durchbrechen, den Alltag zu beleben und neue Kulturen zu entdecken, insbesondere bei internationalen Studierenden. Es ist ein Win-Win-Austausch, bei dem gegenseitiger Respekt und Kommunikation das A und O sind. Das Festlegen der Lebensregeln von Anfang an im Untermietvertrag ermöglicht ein harmonisches Zusammenleben.

Wir raten Ihnen, ein vorheriges Treffen (persönlich oder per Videochat) zu organisieren, bevor Sie die Untervermietung bestätigen. Besprechen Sie Ihre Lebensrhythmen, die Nutzung der Küche, Regeln bezüglich Besuchern. Wir bei Roomlala sind fest davon überzeugt, dass das menschliche Miteinander ebenso wichtig ist wie die Einhaltung der gesetzlichen Regeln aus Artikel 262 OR.

Im Jahr 2026 ist die Untervermietung kein bloßer Trend mehr, sondern eine strukturelle Notwendigkeit des Schweizer Immobilienmarktes. Indem Sie die goldenen Regeln befolgen – Transparenz gegenüber dem Vermieter, faire Miete und schriftlicher Vertrag – verwandeln Sie eine rechtliche Verpflichtung in eine außergewöhnliche Chance. Bereit, den Schritt zu wagen und einem Studierenden bei der Suche nach seinem zukünftigen gemütlichen Nest zu helfen? Treten Sie der Roomlala-Community bei und veröffentlichen Sie Ihre Anzeige noch heute, ganz sicher.