Anpassungen des Programms Mais Habitação 2026: Die neuen Vorteile der Langzeitvermietung in Portugal

Angesichts einer Wohnungskrise, die die Immobilienlandschaft in Portugal in den letzten Jahren grundlegend verändert hat, musste die portugiesische Regierung ihre Strategie überarbeiten. Als Gastgeber haben Sie die hitzigen Debatten um den ersten Teil der Reformen sicherlich aufmerksam verfolgt. Heute, im Herbst 2026, klärt sich die gesetzliche Lage und bietet neue Chancen. Bei Roomlala unterstützen wir täglich Tausende von Gastgebern und Mietern, und wir haben diese jüngsten Entwicklungen für Sie detailliert analysiert. Das Ziel des Staates ist klar: Eigentümer steuerlich dazu zu bewegen, den Massentourismus, der zu restriktiv geworden ist, zugunsten der Langzeitvermietung in Portugal aufzugeben.

In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir gemeinsam die wichtigsten Anpassungen des neuen Regierungsplans, der das ehemalige Programm Mais Habitação 2026 ersetzt. Entdecken Sie, wie die Vermietung Ihres Eigentums oder eines einfachen Gästezimmers dank drastischer Steuersenkungen und unter bestimmten Bedingungen sogar vollständiger Steuerbefreiung heute zu einer der rentabelsten und sichersten Optionen auf dem Markt wird.

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Von Mais Habitação 2026 zu Construir Portugal: Was sich für Gastgeber wirklich ändert

Lange Zeit war der Begriff Mais Habitação eine Quelle der Sorge für viele Eigentümer. Die ersten Fassungen dieses Programms enthielten Regeln, die als zu restriktiv empfunden wurden, insbesondere ein strikter Mietenstopp bei neuen Verträgen, was den Markt lähmte und Investoren abschreckte. Angesichts der dringenden Situation vollzog die Regierung jedoch eine strategische Wende.

Juristisch gesehen ist der Begriff Mais Habitação 2026 heute obsolet. Er wurde offiziell durch das Programm Construir Portugal ersetzt. Dieser neue Aktionsplan, der durch das im Mai 2026 erlassene Dekret Nr. 97/2026 verabschiedet wurde, markiert einen Paradigmenwechsel. Der Staat hat erkannt, dass er die Wohnungskrise nicht ohne die aktive Zusammenarbeit privater Eigentümer lösen kann. So wurde der strikte Mietenstopp aufgehoben, um das Vertrauen der Vermieter wiederherzustellen.

Der Hauptpfeiler von Construir Portugal ist das Zuckerbrot statt der Peitsche. Ziel ist es, die Langzeitvermietung in Portugal massiv wiederzubeleben, indem diese Option finanziell attraktiver gemacht wird als die touristische Kurzzeitvermietung (Alojamento Local), die zudem mit immer strengeren lokalen Beschränkungen zu kämpfen hat. Für Sie als Gastgeber ist dies der ideale Zeitpunkt, Ihre Vermietungsstrategie zu überdenken und Ihre Einkünfte langfristig zu sichern, ohne unter der Steuerlast zu ersticken.

Bei Roomlala verzeichnen wir bereits einen deutlichen Anstieg der Anzahl von Eigentümern, die ihre Immobilien von touristischen Plattformen abziehen, um sie für Wohngemeinschaften oder zur Unterbringung beim Gastgeber anzubieten. Dieser Übergang wird nicht nur gesetzlich unterstützt, sondern erfüllt auch eine extrem starke lokale und internationale Nachfrage (Studierende, junge Berufstätige, digitale Nomaden).

Revolution der Besteuerung für Eigentümer in Portugal: Drastisch reduzierte Steuersätze

Der Übergang von 25 % auf 10 % IRS für moderate Mieten

Die wichtigste Maßnahme zum Herbst 2026 betrifft die Entlastung der Besteuerung für Eigentümer in Portugal. Historisch gesehen waren Mieteinnahmen hoch besteuert, was das Angebot von erschwinglichem Wohnraum entmutigte. Das Dekret Nr. 97/2026 ändert die Lage: Der auf Mieteinkünfte anwendbare Einkommensteuersatz (IRS) sinkt von 25 % auf einen sehr vorteilhaften Satz von 10 %.

Um von diesem reduzierten Satz zu profitieren, müssen mehrere einfache Bedingungen erfüllt sein. Zunächst muss die monatliche Miete als "moderat" gelten, das heißt, sie ist auf 2.300 Euro pro Monat gedeckelt. Zweitens muss der unterzeichnete Mietvertrag eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren haben. Diese Maßnahme zielt eindeutig darauf ab, den Markt zu stabilisieren und Mietern Wohnsicherheit zu bieten, während den Eigentümern eine sehr attraktive Nettorendite garantiert wird.

Die wirklich gute Nachricht, die durch eine steuerliche Klarstellung im September 2026 bestätigt wurde, betrifft jedoch die Teilvermietung. Wenn Sie sich entscheiden, ein Zimmer in Lissabon oder Porto oder in einer anderen Stadt des Landes zu vermieten, haben Sie vollen Anspruch auf diesen 10%-Satz. Zudem ermöglicht die Vermietung einer Wohnung oder eines Zimmers an ein Unternehmen zur Unterbringung eines Mitarbeiters ebenfalls den Anspruch auf diesen Steuervorteil.

Konkretes Beispiel: Betrachten wir den Fall von Maria, die eine große Wohnung in Porto besitzt. Bis 2025 vermietete sie zwei Zimmer an Studenten für insgesamt 900 € pro Monat und zahlte 25 % IRS auf diese Einkünfte. Mit dem neuen Gesetz von 2026 und durch den Abschluss von 3-Jahres-Mietverträgen über Roomlala sinkt ihr Steuersatz auf 10 %. Sie spart dadurch jedes Jahr mehrere hundert Euro und erhöht automatisch ihre Nettorendite, ohne die Miete für ihre Mieter erhöhen zu müssen.

Das vereinfachte Programm für erschwingliche Vermietung (RSAA): Die vollständige Steuerbefreiung

Obwohl der 10%-Satz bereits eine ausgezeichnete Nachricht ist, ist die Regierung mit der Schaffung des vereinfachten Programms für erschwingliche Vermietung (RSAA), das am 1. September 2026 in Kraft trat, noch einen Schritt weiter gegangen. Dieses Programm ist die direkte Antwort auf den Wohnungsmangel für die Mittelschicht und junge Berufstätige.

Das Prinzip des RSAA ist extrem wirkungsvoll: Es bietet eine vollständige Steuerbefreiung (0 % IRS) auf Mieteinkünfte. Um Anspruch darauf zu haben, muss der Eigentümer eine Miete anbieten, die mindestens 20 % unter dem lokalen Medianwert des Marktes liegt (d. h. eine Miete, die unter 80 % des lokalen Medians liegt).

Wichtiger Hinweis: Achtung, diese Befreiung erfolgt nicht automatisch. Bei Roomlala möchten wir Sie präzise über die gesetzlichen Schritte informieren. Um vom RSAA zu profitieren, muss Ihr Mietvertrag zwingend auf dem offiziellen Portal des IHRU (Institut für Wohnungswesen und Stadterneuerung) registriert werden. Zudem hängen die genauen Mietobergrenzen, die den lokalen Median bestimmen, von lokalen Verordnungen (den portarias) ab, deren Veröffentlichung bis Ende 2026 gestaffelt ist. Es ist daher entscheidend, die für Ihre Gemeinde (concelho) geltende Obergrenze zu prüfen, bevor Sie Ihren Preis festlegen.

Anwendungsfall: Joao besitzt eine 2-Zimmer-Wohnung in Lissabon. Die mittlere Miete in seinem Viertel wird auf 1.200 € geschätzt. Wenn er beschließt, seine Immobilie für 950 € zu vermieten (also unter der 80 %-Marke des Medians), zahlt er absolut keine Steuern auf diese Einkünfte. Obwohl die Bruttomiete leicht unter dem liegt, was er auf dem freien Markt erwarten könnte, ist die Nettomiete (nach Steuern), die in seiner Tasche landet, deutlich höher. Dies ist eine äußerst effektive steuerliche Strategie.

Mieter und Eigentümer: Ein System, das endlich beiden nützt

Erhöhte Steuervorteile für Mieter

Damit ein Mietmarkt gesund ist, müssen Angebot und Nachfrage zueinander finden. Das Programm Construir Portugal hat die Mieter nicht vergessen, die mit der Inflation der Lebenshaltungskosten zu kämpfen haben. Um sie bei der Mietbelastung zu unterstützen und die Nachfrage zu stärken, hat die Regierung die Steuerabzüge, von denen sie profitieren können, nach oben korrigiert.

So sehen Mieter ihre Obergrenze für den Steuerabzug bei Mieten (abziehbar von ihrem eigenen IRS) deutlich steigen. Diese Obergrenze steigt für das Steuerjahr 2026 auf 900 Euro und wird ab 2027 1.000 Euro erreichen. Diese Maßnahme gibt Mietern mehr Kaufkraft zurück.

Für Sie als Eigentümer ist dies eine indirekte, aber hervorragende Nachricht. Ein Mieter, der von hohen Steuerabzügen profitiert, ist finanziell stabiler, was das Risiko von Mietausfällen drastisch reduziert. Bei Roomlala fördern wir dieses Vertrauensverhältnis: Indem Sie Unterkünfte oder Zimmer mit ordnungsgemäßen Verträgen anbieten, ermöglichen Sie Ihren Mietern, diese Hilfen in Anspruch zu nehmen, während Sie gleichzeitig Ihre Investition absichern.

Das Ende des strikten Mietenstopps: Die Rückkehr des Vertrauens

Wie bereits erwähnt, war eine der größten Befürchtungen im Zusammenhang mit dem alten Entwurf Mais Habitação 2026 die drastische Begrenzung von Mieterhöhungen bei Mieterwechseln oder Vertragsverlängerungen. Dieser Mechanismus hatte viele Eigentümer gelähmt, die Angst hatten, dass die Rentabilität ihrer Immobilie trotz Inflation für Jahrzehnte eingefroren würde.

Die Regierung hat diese Bedenken gehört. Die Aufhebung dieses strikten Stopps im Rahmen von Construir Portugal ist ein starkes Signal an Investoren und private Eigentümer. Der Markt gewinnt eine gewisse Freiheit zurück, die eher durch steuerliche Anreize als durch strafende Verpflichtungen bedingt ist.

Diese gewonnene Flexibilität erlaubt es den Eigentümern, sich an wirtschaftliche Realitäten anzupassen und wird belohnt, wenn sie sich für eine moderate Preisgestaltung entscheiden. In diesem Klima des erneuerten Vertrauens etablieren sich die Vermietung von Zimmern und die Wohngemeinschaft als die agilsten und schützendsten Lösungen im Jahr 2026.

Wie Sie Ihre Vermietung mit Roomlala angesichts der neuen Gesetze optimieren können

Wie Sie sehen, war die Besteuerung für Eigentümer in Portugal noch nie so vorteilhaft für diejenigen, die sich für die Langzeitvermietung entscheiden. Aber wie lässt sich das konkret nutzen, ohne sich in administrativen Wirren zu verlieren? Hier greift Roomlala ein, um Ihnen das Leben zu erleichtern.

Wenn Sie ein freies Zimmer haben, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, den Schritt zu wagen. Ein Zimmer in Lissabon, Porto, Coimbra oder Faro zu vermieten, ist steuerlich zu einem Kinderspiel geworden. Über Roomlala erhalten Sie Zugang zu einer Gemeinschaft verifizierter Mieter (Studenten, entsandte Arbeitnehmer, Expats). Wir empfehlen Ihnen, mittelfristige bis langfristige Mietverträge (über 3 Jahre) zu bevorzugen, um sofort den reduzierten IRS-Satz von 10 % freizuschalten.

Um sicherzustellen, dass Sie alle Vorschriften einhalten und vom vereinfachten Programm für erschwingliche Vermietung (RSAA) mit 0 % Steuern profitieren können, empfehlen wir Ihnen:

• Die portarias Ihrer Gemeinde zu prüfen, um die genaue Mietobergrenze (80 % des Medians) zu kennen.
• Einen klaren Mietvertrag zu verfassen, der explizit die Mindestdauer von 3 Jahren erwähnt.
• Diesen Vertrag beim Finanzamt (Autoridade Tributária) und auf dem Portal des IHRU innerhalb der vorgegebenen Fristen zu registrieren (normalerweise innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung).
• Den Nachrichtendienst und das sichere Zahlungssystem von Roomlala zu nutzen, um eine transparente Aufzeichnung all Ihrer Transaktionen zu führen, was Ihre Steuererklärungen erleichtert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Ende des Jahres 2026 einen historischen Wendepunkt für Immobilien in Portugal markiert. Weit entfernt von den Zwängen des Massentourismus erfindet sich die Langzeitvermietung neu. Egal, ob Sie ein erfahrener Investor sind oder eine Privatperson, die ein ungenutztes Zimmer rentabel machen möchte: Die neuen gesetzlichen Bestimmungen sind darauf ausgelegt, Sie zu bereichern und gleichzeitig zur Lösung der Wohnungskrise beizutragen. Wir bei Roomlala sind stolz darauf, Sie bei diesem Übergang zu einer menschlicheren, stabileren und steuerlich sehr vorteilhaften Vermietung zu begleiten.