IRS-Befreiung und -Ermäßigung bei Vermietung in Portugal: Die Neuerungen für 2026

Die Wohnungskrise und die Chance durch die IRS-Steuerermäßigung für Vermietungen in Portugal

Angesichts der Wohnungskrise, die das Land seit mehreren Jahren durchlebt, hat die portugiesische Regierung beschlossen, im Jahr 2026 konsequent durchzugreifen. Das Ziel ist klar: Eigentümer dazu zu motivieren, ihre Immobilien und leerstehenden Zimmer wieder auf dem traditionellen Mietmarkt anzubieten, anstatt sie für kurzzeitige touristische Vermietungen zu nutzen. Wir bei Roomlala wissen, wie viele Fragen der Schritt zur Vermietung aufwerfen kann, insbesondere in steuerlicher Hinsicht. Deshalb schlüsseln wir für Sie die neuesten Regierungsmaßnahmen auf.

Die große Neuerung in diesem Jahr liegt in der vollständigen Neugestaltung der steuerlichen Anreize für Eigentümer. Wenn Sie über ein freies Zimmer in Ihrem Hauptwohnsitz in Portugal verfügen, war eine Vermietung noch nie so vorteilhaft. Die IRS-Steuerermäßigung für Vermietungen in Portugal basiert nun auf zwei Hauptpfeilern: einer generellen Senkung der Steuersätze für klassische Langzeitmietverträge sowie einer vollständigen Steuerbefreiung unter bestimmten Bedingungen für bezahlbaren Wohnraum.

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Egal, ob Sie ein junger Ruheständler an der Algarve sind, eine Familie in Lissabon mit einem ungenutzten Studentenzimmer oder eine berufstätige Person in Porto, die einen ungenutzten Raum rentabel machen möchte – diese Regelungen sind wie für Sie gemacht. Indem Sie sich für einen Langzeitmietvertrag in Portugal entscheiden, sichern Sie sich nicht nur ein regelmäßiges Zusatzeinkommen, sondern tragen auch zur nationalen Wohnraumoffensive bei und senken gleichzeitig Ihre jährliche Steuerlast erheblich.

In diesem Artikel gehen wir im Detail darauf ein, wie diese neuen Gesetze auf die Vermietung von Unterkünften beim Gastgeber angewendet werden. Von der Senkung des Standardsteuersatzes bis hin zur vollständigen Steuerbefreiung durch das neue vereinfachte System sowie den erforderlichen administrativen Schritten erhalten Sie alle Werkzeuge an die Hand, um Ihre Mieteinnahmen im Jahr 2026 legal und gelassen zu optimieren.

Die allgemeine Senkung der Besteuerung von Mieteinkünften verstehen

Auch wenn Sie die Regelungen für gedeckelte Mieten nicht in Anspruch nehmen möchten, bringt das Jahr 2026 hervorragende Neuigkeiten für die Besteuerung von Zimmervermietungen in Portugal. Historisch gesehen wurden Mieteinkünfte (Kategorie F der IRS) mit einem festen Steuersatz von 28 % belegt, der bereits kürzlich auf 25 % gesenkt worden war. Seit dem 1. Januar 2026 wurde dieser Standardsteuersatz drastisch gekürzt, um die Langzeitvermietung zu fördern.

Ab sofort ist der Standardsteuersatz für Mieteinkünfte von 25 % auf nur noch 10 % gesunken. Diese Maßnahme gilt automatisch für alle neuen Langzeitmietverträge, sofern die geforderte monatliche Miete die Obergrenze von 2.300 Euro pro Monat nicht überschreitet. Bei der Vermietung eines einfachen Zimmers beim Gastgeber wird diese Obergrenze natürlich bei weitem unterschritten, was fast allen unseren Roomlala-Gastgebern garantiert, von diesem ultra-niedrigen Steuersatz von 10 % zu profitieren.

Diese drastische Reduzierung ändert die Spielregeln für die Steuern portugiesischer Eigentümer. Sie ermöglicht es, einen deutlich größeren Anteil der Netto-Mieteinnahmen zu behalten. Die Regierung hat erkannt, dass die hohe Besteuerung kleiner Eigentümer diese davon abhielt, ihre Einkünfte zu versteuern oder ihre ungenutzten Räume zu vermieten. Mit einem Steuersatz von 10 % ist das Risiko einer nicht angemeldeten Vermietung es nicht mehr wert, eingegangen zu werden, zumal die Anmeldung Sie im Streitfall rechtlich schützt.

Praxisbeispiel: Nehmen wir das Beispiel von Tiago, der ein Zimmer in seiner Wohnung in Faro für 400 Euro pro Monat an eine berufstätige Person vermietet. In einem Jahr nimmt er 4.800 Euro ein. Unter der alten Regelung mit 25 % hätte er 1.200 Euro IRS auf diese Einkünfte zahlen müssen. Im Jahr 2026, mit dem neuen Steuersatz von 10 %, sinkt seine Steuer auf 480 Euro. Das ist eine Nettoersparnis von 720 Euro pro Jahr, nur indem er einen klassischen Langzeitmietvertrag anmeldet.

Das neue Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Was ist das RSAA (ehemals Arrendamento Acessível 2026)?

Der 1. Juni 2026 markierte einen entscheidenden Wendepunkt in der portugiesischen Wohnungspolitik mit dem Inkrafttreten des Dekrets n° 97/2026. Dieser Gesetzestext hat das alte und komplexe Programa de Arrendamento Acessível offiziell durch das Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) ersetzt. Das Ziel dieser Reform ist es, bürokratische Hürden abzubauen, die Eigentümer bisher davon abhielten, dem Programm für bezahlbaren Wohnraum beizutreten.

Das Prinzip des RSAA ist äußerst anreizorientiert: Wenn Sie bereit sind, Ihr Zimmer zu einem Preis zu vermieten, der mindestens 20 % unter dem Medianwert der in Ihrer Gemeinde üblichen Mieten liegt, belohnt Sie der portugiesische Staat mit einer vollständigen Befreiung (0 %) von der IRS-Steuer auf diese Mieteinnahmen. Ja, Sie haben richtig gelesen: keine Steuern auf das Geld, das Ihnen die Vermietung Ihres Zimmers einbringt.

Diese Maßnahme zielt direkt darauf ab, ein größeres Angebot für Studenten und junge Arbeitnehmer zu schaffen, die in Großstädten wie Lissabon, Porto oder Coimbra kaum Wohnraum finden. Wir bei Roomlala ermutigen unsere Gastgeber dringend, diese Option zu prüfen: Auch wenn die Bruttomiete etwas niedriger ist, macht die vollständige Steuerbefreiung das Geschäft am Ende des Steuerjahres oft finanziell rentabler.

Praxisbeispiel: Sofia besitzt eine große Wohnung in Coimbra und möchte ein Zimmer an einen Studenten vermieten. Die mittlere Miete für ein Zimmer in ihrem Viertel liegt laut Portal da Habitação bei 350 Euro. Um vom RSAA zu profitieren, muss Sofia eine Miete von maximal 280 Euro (also 20 % weniger) anbieten. Bei einer monatlichen Miete von 280 Euro nimmt sie 3.360 Euro pro Jahr steuerfrei ein. Hätte sie außerhalb des RSAA für 350 Euro vermietet (versteuert zu 10 %), hätte sie 4.200 Euro eingenommen, minus 420 Euro Steuern, also 3.780 Euro. Der finanzielle Unterschied ist gering, aber Sofia gewinnt an Seelenfrieden, findet sofort einen Mieter und leistet einen wertvollen sozialen Beitrag.

Die Bedingungen für die Inanspruchnahme der vollständigen Steuerbefreiung

Damit diese 0-%-Befreiung angewendet werden kann, hat der Gesetzgeber strenge, aber im Vergleich zu den Vorjahren vereinfachte Regeln festgelegt. Die wichtigste erste Bedingung betrifft die Dauer des Mietvertrags. Um einen echten Langzeitmietvertrag in Portugal zu fördern, wurde die Mindestdauer des Mietvertrags, um von der RSAA für den Hauptwohnsitz zu profitieren, im Jahr 2026 auf 3 Jahre gesenkt (zuvor 5 Jahre). Diese erhöhte Flexibilität beruhigt Eigentümer, die zögerten, sich für ein halbes Jahrzehnt zu binden.

Die zweite wesentliche Bedingung ist die Einhaltung der Mietobergrenzen. Diese Obergrenzen werden nicht willkürlich festgelegt: Sie variieren je nach Gemeinde (concelhos), Stadtbezirken (freguesias) und Art der Immobilie (einzelnes Zimmer, Studio, Wohnung). Es ist zwingend erforderlich, die genaue Obergrenze für Ihre Unterkunft auf dem offiziellen Simulator des Portal da Habitação (verwaltet vom IHRU) zu überprüfen, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben und Ihren Preis festlegen.

Schließlich muss die vermietete Unterkunft oder das Zimmer grundlegende Kriterien für Anständigkeit und Bewohnbarkeit erfüllen (Fenster, Zugang zu Sanitäranlagen, elektrische Sicherheit). Das RSAA ist ausschließlich für den dauerhaften Wohnsitz des Mieters reserviert. Es kann keinesfalls für Zweitwohnungen oder Übergangsmietverträge von wenigen Monaten genutzt werden. Der Mieter muss zudem nachweisen, dass diese Adresse sein steuerlicher Hauptwohnsitz wird.

Steuern für portugiesische Eigentümer: Schritte und wichtige Hinweise

Die obligatorische Registrierung auf dem Portal das Finanças

Bei Roomlala stehen Sicherheit und Legalität an erster Stelle. Um Ihre IRS-Steuerermäßigung für Vermietungen in Portugal oder Ihre vollständige Befreiung über das RSAA zu aktivieren, reicht es nicht aus, einen Vertrag auf Papier mit Ihrem Mieter zu unterschreiben. Das portugiesische Gesetz ist streng: Jeder Mietvertrag muss zwingend bei der Steuerbehörde (Autoridade Tributária) über das Portal das Finanças registriert werden.

Dieser Vorgang muss innerhalb einer Frist von maximal 30 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags durchgeführt werden. Während dieser Online-Registrierung müssen Sie die Identität des Mieters (dessen portugiesische NIF ist unerlässlich), die Dauer des Mietvertrags und den Mietbetrag angeben und spezifizieren, ob der Vertrag unter das Regime Simplificado de Arrendamento Acessível fällt. Genau dieses Häkchen, das von den Algorithmen des Finanzamts geprüft wird, löst Ihren Steuersatz von 0 % oder 10 % aus.

Darüber hinaus sind Sie verpflichtet, bei Mietzahlung jeden Monat elektronische Quittungen (recibos de renda eletrónicos) auf demselben Portal auszustellen. Diese Rückverfolgbarkeit ist die Garantie für den Staat, dass die Vermietung effektiv und transparent ist. Seien Sie unbesorgt: Die Plattform der portugiesischen Steuerbehörde wurde 2026 erheblich modernisiert, und das Ausstellen dieser Quittungen erfolgt mit wenigen Klicks oder sogar automatisiert, wenn Sie es entsprechend einrichten.

Die Ausschlüsse: Vorsicht bei Alojamento Local

Es gibt einen entscheidenden Punkt, auf den wir hinweisen müssen: touristische Vermietungen oder Kurzzeitvermietungen, bekannt als Alojamento Local (AL), sind von diesen vorteilhaften steuerlichen Regelungen streng ausgeschlossen. Die Regierung möchte die Verbreitung von Ferienwohnungen eindämmen, die den Markt für dauerhaften Wohnraum austrocknen.

Wenn Sie Ihr Zimmer tageweise oder wochenweise an durchreisende Touristen vermieten, bleiben Sie dem klassischen Besteuerungssystem für gewerbliche Aktivitäten (Kategorie B) oder dem vollen Steuersatz der Kategorie F unterworfen, ohne dass eine Ermäßigung möglich ist. Zudem sind Lizenzen für Alojamento Local immer schwerer zu bekommen und in Städten wie Lissabon und Porto sogar eingefroren.

Genau hier macht das Angebot von Roomlala den Unterschied. Indem Sie sich auf die Mittel- und Langzeitvermietung konzentrieren (Semesterstudenten, junge Berufstätige über das ganze Jahr), vermeiden Sie den Ärger mit dem Alojamento Local, reduzieren den Mieterwechsel (weniger Reinigung, weniger Verwaltung) und schalten massive steuerliche Vorteile frei. Es ist ein Win-Win-Modell, das langfristig gelassener und rentabler ist.

Die Vorteile für Mieter: Ein wichtiges Argument für die Vermietung

Die Besteuerung bei der Zimmervermietung in Portugal wurde nicht nur für Vermieter konzipiert; auch Mieter profitieren im Jahr 2026 von starken Maßnahmen. Die Kommunikation über diese Vorteile ist eine hervorragende Möglichkeit für Sie als Gastgeber, seriöse, zahlungsfähige Profile anzuziehen, die sich langfristig niederlassen möchten.

Für das Jahr 2026 wurde die Obergrenze für den Abzug von Mieten bei der IRS für Mieter (Studenten, junge Berufstätige, Familien) deutlich erhöht. Sie ist auf 900 Euro pro Jahr gestiegen. Das bedeutet, dass ein Mieter, der seine Einkünfte in Portugal erklärt, einen großen Teil seiner Wohnkosten von seinen eigenen Steuern abziehen kann – unter der einzigen Bedingung, dass der Mietvertrag offiziell registriert ist und elektronische Quittungen vom Vermieter ausgestellt werden.

Dieser steuerliche Mietvorteil macht die nicht angemeldete Vermietung (Schwarzarbeit) bei der jungen Generation extrem unbeliebt. Heute verlangt ein Student oder ein junger Berufstätiger einen ordnungsgemäßen Vertrag, um seine 900 Euro Abzug geltend machen zu können. Indem Sie von Anfang an einen legalen und transparenten Vertrag anbieten, positionieren Sie sich als vertrauenswürdiger Vermieter auf Roomlala.

Praxisbeispiel: Lucas ist ein junger französischer Ingenieur, der gerade in Porto eingestellt wurde. Er sucht eine Unterkunft beim Gastgeber, um sich zu integrieren. Durch die Wahl eines angemeldeten Zimmers für 400 Euro pro Monat sammelt er legale Mietbelege. Bei seiner nächsten Steuererklärung in Portugal kann er bis zu 900 Euro abziehen, was seine Steuerrückerstattung erhöht oder seine verbleibende Steuerschuld verringert. Für ihn ist das ein nicht verhandelbares Auswahlkriterium: Er wird immer Ihre legale Anzeige einem nicht angemeldeten Angebot vorziehen und so die Langlebigkeit Ihres Langzeitmietvertrags in Portugal sichern.