Mietpreisbremse: Die neuen betroffenen Ballungsgebiete ab Sommer 2026

Die Mietpreisbremse im Sommer 2026: Ein entscheidender Wendepunkt für den Immobilienmarkt

Der Sommer 2026 markiert einen entscheidenden Meilenstein in der französischen Immobilienlandschaft. Angesichts der anhaltenden Wohnungsnot in zahlreichen Metropolen haben die Behörden beschlossen, die Zügel anzuziehen, um die Kaufkraft der Mieter zu schützen und gleichzeitig den Markt zu regulieren. Bei Roomlala begleiten wir täglich Tausende von Gastgebern und Mietern bei der Vermietung von Unterkünften beim Gastgeber oder in einer Wohngemeinschaft. Wir wissen, wie komplex und mitunter beängstigend die Gesetzgebung für einen Gastgeber sein kann, der einfach nur ein ungenutztes Zimmer rentabel vermieten möchte, oder für einen studentischen Mieter, der ein bezahlbares Dach über dem Kopf sucht. Deshalb haben wir für Sie die neuesten rechtlichen Entwicklungen zur Mietpreisbremse entschlüsselt – eine Maßnahme, die in diesem Jahr erheblich ausgeweitet wird.

Zunächst ist es wichtig zu verstehen, worum es geht. Die Mietpreisbremse ist eine Maßnahme, die einen maximalen Mietpreis pro Quadratmeter für leerstehende oder möblierte Wohnungen festlegt, die als Hauptwohnsitz oder über einen Mobilitätsmietvertrag vermietet werden. Es ist grundlegend, diese Regelung nicht mit der Begrenzung von Mieterhöhungen bei einer Neuvermietung oder mit der jährlichen Anpassung basierend auf dem Referenzindex für Mieten (IRL) zu verwechseln. Die Mietpreisbremse wirkt wie ein absoluter Schutzschild: Unabhängig von der Historie der Wohnung darf die Kaltmiete mathematisch gesehen einen bestimmten Schwellenwert, den sogenannten Referenzwert (loyer de référence majoré), nicht überschreiten. Dieser Schwellenwert entspricht der Medianmiete des geografischen Gebiets, zuzüglich 20 %, und wird jedes Jahr per Präfekturerlass aktualisiert.

Für Gastgeber und Mieter erfordert diese Regelung ständige Wachsamkeit. Ein Eigentümer, der diese Regeln ignoriert, setzt sich schweren Sanktionen aus, während ein schlecht informierter Mieter jährlich Hunderte von Euro zu viel zahlen könnte. Bei Roomlala ist es unsere Mission, Ihnen einen sicheren und transparenten Rahmen zu bieten. In diesem Artikel werden wir im Detail die neuen angespannten Gebiete untersuchen, in denen diese Maßnahme ab Sommer 2026 Anwendung findet, sowie die direkten und oft unterschätzten Auswirkungen dieser Regeln auf Wohngemeinschaften und die besten Praktiken für eine entspannte und gesetzeskonforme Vermietung.

Das 3DS-Gesetz und die entscheidende Frist zum 23. November 2026

Um die Herausforderungen dieses Sommers 2026 zu verstehen, muss man einen Moment in die Gesetzestexte eintauchen. Die Mietpreisbremse, wie wir sie heute kennen, ist technisch gesehen ein Experiment. Eingeführt durch das ELAN-Gesetz, wurde diese Maßnahme durch das Gesetz zur Differenzierung, Dezentralisierung, Dekonzentrierung und zur Einführung verschiedener Maßnahmen zur Vereinfachung des lokalen öffentlichen Handelns, besser bekannt als 3DS-Gesetz, verlängert und geregelt. Diese Gesetzgebung hat eine sehr präzise Frist gesetzt: Das Experiment gilt bis zum 23. November 2026. Zu diesem Datum wird die Maßnahme enden, sofern das Parlament keine neue gesetzliche Verlängerung beschließt.

Dieses Datum, der 23. November 2026, schafft eine besonders intensive Übergangszeit. Gemeinden, die kürzlich die Genehmigung erhalten haben, die Mietpreisbremse anzuwenden, müssen schnell handeln, um ihre Präfekturerlasse und lokalen Mietbeobachtungsstellen einzurichten. Für Eigentümer bedeutet dies, dass sie sich schnell an neue Regeln anpassen müssen, die theoretisch am Ende des Jahres verschwinden oder verstetigt werden könnten. Bei Roomlala raten wir Ihnen, immer vom Grundsatz auszugehen, dass die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags geltende Regel gilt, und niemals auf eine mögliche zukünftige Aufhebung des Gesetzes zu wetten, um eine überhöhte Miete zu rechtfertigen.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass dieses Gesetz volle Transparenz vorschreibt. Im Mietvertrag müssen zwingend der Referenzwert und der erhöhte Referenzwert für die Wohnung angegeben werden. Fehlen diese Angaben, hat der Mieter das Recht, den Eigentümer zur Ergänzung aufzufordern, und kann sogar eine Mietminderung verlangen, wenn diese den gesetzlichen Höchstwert übersteigt. Dies ist ein starker Schutz, der erfordert, dass Vermieter die in ihrer Straße oder ihrem Viertel geltenden Beträge genau kennen.

Die neuen Ballungsgebiete unter der Mietpreisbremse im Sommer 2026

Bisher wurde die Mietpreisbremse hauptsächlich mit Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux und einigen Gemeinden im Großraum Paris wie Est Ensemble oder Plaine Commune in Verbindung gebracht. Doch im Sommer 2026 erweitert sich die Karte der Mietpreisbremse beträchtlich. Neue Ballungsgebiete schließen sich der Maßnahme an, um auf explodierende Immobilienpreise zu reagieren, die die Mittelschicht und Studenten erdrücken. Unter diesen neuen Gebieten befinden sich sehr unterschiedliche geografische Sektoren, was zeigt, dass die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr nur die Hauptstadt betrifft.

Hier sind die wichtigsten Ballungsgebiete, die die Mietpreisbremse für diesen Sommer 2026 anwenden oder aktiv darauf vorbereiten:

• Marseille: Die phokäische Stadt, deren Mieten in den letzten Jahren aufgrund ihrer wachsenden Attraktivität und der Verbreitung von kurzfristigen touristischen Vermietungen explodiert sind, führt eine strenge Mietobergrenze ein, insbesondere in ihren zentralen und küstennahen Stadtteilen.
• Annemasse Agglo: Dieses Gebiet an der französisch-schweizerischen Grenze leidet unter dem enormen Druck durch die Kaufkraft der Grenzgänger. Die Mietpreisbremse soll hier den lokalen Arbeitskräften ermöglichen, weiterhin Wohnraum in ihrem Gebiet zu finden.
• Cergy: Als bedeutender Studentenstandort in der Île-de-France führt Cergy die Maßnahme ein, um seine große universitäre Bevölkerung vor Missbrauch zu schützen, insbesondere im Bereich kleiner Flächen und Wohngemeinschaften.
• Grand-Orly Seine Bièvre: Dieses große Gebiet im Großraum Paris schließt sich anderen territorialen öffentlichen Einrichtungen (EPT) des Pariser Vororts an, um die Mietregulierung vor den Toren von Paris zu harmonisieren.

Für Eigentümer in diesen neuen Gebieten ist die Zeit der Ungefährheit vorbei. Die genauen Inkrafttretensdaten und die präzise Aufteilung der geografischen Sektoren variieren je nach den lokalen Präfekturerlassen. Eine Wohnung auf der einen Straßenseite kann einen anderen Referenzwert haben als eine auf der gegenüberliegenden Seite. Es ist daher zwingend erforderlich, die von den Präfekturen bereitgestellten lokalen Simulatoren zu konsultieren oder sich an die Nationale Agentur für Wohnungsinformationen (ANIL) zu wenden, um den genauen für Ihre Wohnung geltenden Betrag zu erfahren.

Die direkten Auswirkungen der Mietpreisbremse auf Wohngemeinschaften und die Unterkunft beim Gastgeber

Die Wohngemeinschaft und die Unterkunft beim Gastgeber sind auf Roomlala äußerst beliebte Unterkunftsformen. Sie ermöglichen den Aufbau sozialer Kontakte, das Teilen der Kosten und die optimale Nutzung des verfügbaren Raums. Es hält sich jedoch hartnäckig die falsche Annahme, dass eine zimmerweise Vermietung eine Umgehung der Mietpreisbremse durch die Vervielfältigung kleiner Mietverträge ermöglichen würde. Das ist völlig falsch. Der Gesetzgeber hat sehr strenge Regeln vorgesehen, um sicherzustellen, dass die Wohngemeinschaft nicht zu einer juristischen Lücke wird, die die Umgehung der Mietobergrenze erlaubt.

Die goldene Regel ist einfach, aber unnachgiebig: Bei Wohngemeinschaften darf die Gesamtsumme der von allen Mitbewohnern gezahlten Mieten in keinem Fall den für die gesamte Wohnung geltenden gesetzlichen Höchstwert überschreiten. Mit anderen Worten: Wenn Sie eine 80 m² große Wohnung besitzen, deren erhöhter Referenzwert bei 1 200 Euro liegt, können Sie nicht vier Zimmer zu je 400 Euro vermieten (was insgesamt 1 600 Euro entspräche). Der kumulierte Betrag der Kaltmieten, den der Eigentümer erhält, muss zwingend unter oder gleich 1 200 Euro bleiben. Diese Regel gilt strikt, egal ob die Wohnung leer oder möbliert vermietet wird.

Bei Roomlala stellen wir sicher, dass unsere Nutzer diese Mechanismen gut verstehen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Als Eigentümer müssen Sie die gesamte Wohnfläche Ihrer Unterkunft berechnen, die für diese Gesamtfläche maximal zulässige Miete bestimmen und diesen Betrag dann auf die verschiedenen Mieter verteilen. Diese Aufteilung muss nicht zwingend gleichmäßig sein: Sie kann anteilig nach der Größe der jeweiligen privaten Zimmer erfolgen. Wichtig ist nur, dass die Summe am Ende den gesetzlichen Rahmen einhält.

Der Fall des gemeinschaftlichen Mietvertrags

Bei einem gemeinsamen Mietvertrag unterzeichnen alle Mitbewohner denselben Mietvertrag. Sie sind in der Regel durch eine Solidaritätsklausel gebunden, was bedeutet, dass sie gemeinsam für die Zahlung der gesamten Miete verantwortlich sind. In dieser Konfiguration ist die Anwendung der Mietpreisbremse relativ einfach zu überprüfen. Die im gemeinsamen Mietvertrag angegebene Gesamtmiete wird direkt mit dem für die Gesamtfläche der Wohnung oder des Hauses berechneten erhöhten Referenzwert verglichen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel in Cergy, einem neuen Gebiet ab Sommer 2026. Sie vermieten eine möblierte 75 m² große Wohnung an drei Studenten über einen gemeinsamen Mietvertrag. Der Präfekturerlass legt den erhöhten Referenzwert für diese Art von Immobilie in diesem speziellen Viertel auf 18 Euro pro Quadratmeter fest. Die gesetzliche Mietobergrenze für Ihre Wohnung beträgt also 1 350 Euro (75 x 18). Die im gemeinsamen Mietvertrag eingetragene Gesamtmiete darf 1 350 Euro kalt nicht überschreiten. Wenn die Studenten entscheiden, diese Miete in drei Teile zu je 450 Euro aufzuteilen, ist dies ihre interne Entscheidung, aber gegenüber dem Gesetz ist es der Gesamtbetrag des Mietvertrags, der zählt und die Obergrenze einhält.

Es ist wichtig klarzustellen, dass die Nebenkosten (Wasser, Strom, Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Internet) in dieser Obergrenze nicht enthalten sind. Sie müssen separat in Rechnung gestellt werden, entweder nach tatsächlichem Verbrauch mit jährlicher Abrechnung oder in Form einer Pauschale (sehr verbreitet bei möblierten Wohngemeinschaften). Die Nebenkostenpauschale darf jedoch nicht offensichtlich in keinem Verhältnis zu den tatsächlichen Kosten stehen, da sie sonst von einem Richter als verdeckte Mietsteigerung umgedeutet werden könnte.

Der Fall der individuellen Mietverträge pro Zimmer

Die Situation wird etwas komplexer, aber ebenso reguliert, wenn der Eigentümer sich entscheidet, individuelle Mietverträge mit jedem Mieter zu unterzeichnen. Diese Praxis ist bei der Unterkunft beim Gastgeber auf Roomlala sehr verbreitet, da sie mehr Flexibilität bietet: Jeder Mieter ist unabhängig, es gibt keine Solidaritätsklausel, und Aus- oder Einzüge werden individuell verwaltet. Jeder Vertrag betrifft die exklusive Nutzung eines bestimmten Zimmers und die gemeinschaftliche Nutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Wohnzimmer, Badezimmer).

Das Gesetz ist jedoch eindeutig: Die Summe der Mieten aller laufenden individuellen Mietverträge für dieselbe Wohnung darf die für die gesamte Wohnung geltende Obergrenze nicht überschreiten. Wenn wir unser Beispiel der 75 m² großen Wohnung in Cergy mit einer Gesamtobergrenze von 1 350 Euro aufgreifen: Der Eigentümer vermietet drei Zimmer unterschiedlicher Größe. Er könnte die Miete für das große Zimmer auf 500 Euro, für das mittlere auf 450 Euro und für das kleine auf 400 Euro festlegen. Die Summe ergibt 1 350 Euro, die Obergrenze ist eingehalten.

Ein wichtiger Punkt für Gastgeber: Wenn Sie nur ein einziges Zimmer in Ihrem eigenen Hauptwohnsitz vermieten (klassische Unterkunft beim Gastgeber), muss die Miete für dieses Zimmer theoretisch den Höchstwert einhalten, der auf der Fläche des vermieteten Zimmers zuzüglich eines Anteils an den Gemeinschaftsflächen berechnet wird. Dies ist eine Berechnung, die mühsam sein kann. Wir empfehlen dringend, die Simulatoren der ANIL zu verwenden, um die gewichtete Fläche zu bewerten und die faire und legale Miete für das Zimmer zu bestimmen, das Sie auf Roomlala anbieten.

Der Mietzuschlag: Eine streng geregelte Ausnahme

Angesichts der Strenge der Mietpreisbremse hat das Gesetz ein Sicherheitsventil vorgesehen: den Mietzuschlag. Dieser Mechanismus ermöglicht es einem Eigentümer, eine Miete über dem erhöhten Referenzwert festzulegen. Aber Vorsicht vor falschen Vorstellungen! Dieser Zuschlag ist absolut kein automatisches Recht und unterliegt extrem strengen Bedingungen, die übrigens zunehmend von den Behörden kontrolliert und von den Mietern angefochten werden.

Damit ein Mietzuschlag legal ist, muss die Wohnung objektiv außergewöhnliche Lage- oder Komfortmerkmale aufweisen. Diese Merkmale müssen mehrere kumulative Kriterien erfüllen: Sie dürfen nicht bereits bei der Bestimmung des Referenzwertes berücksichtigt worden sein (der bereits Baujahr, Anzahl der Zimmer und Art der Vermietung leer/möbliert berücksichtigt), sie müssen für die Festsetzung der Miete im Vergleich zu Wohnungen der gleichen Kategorie im selben geografischen Sektor ausschlaggebend sein, und sie dürfen nicht bereits über die Nebenkosten abgerechnet werden.

Es ist lebenswichtig zu verstehen, was KEINEN Mietzuschlag rechtfertigt. Eine frisch renovierte Küche, die Installation von Glasfaser, das Vorhandensein eines einfachen Balkons zur Straßenseite, Möbel von guter Qualität oder eine doppelte Ausrichtung gelten als normale Komfortelemente oder wurden bereits vom klassischen Markt bewertet. Zudem ist es seit dem Kaufkraftgesetz von 2022 formell untersagt, einen Mietzuschlag anzuwenden, wenn die Wohnung bestimmte Mängel aufweist: Sanitäranlagen auf dem Flur, Anzeichen von Feuchtigkeit, undichte Fenster, fehlende angemessene Heizung oder wenn sie als energetisch mangelhaft eingestuft ist (Energieausweis DPE F oder G).

Was rechtfertigt also wirklich einen Zuschlag? Nehmen wir konkrete, gültige Beispiele. Eine Wohnung in Marseille, die über eine riesige 40 m² große private Terrasse verfügt, die einen freien Panoramablick auf den Vieux-Port und die Basilika Notre-Dame de la Garde bietet, besitzt ein außergewöhnliches Lagemerkmal. Eine Wohnung mit ungewöhnlich luxuriöser Ausstattung, wie eine integrierte private Sauna oder ein großer privater Garten inmitten eines sehr dicht besiedelten Gebiets wie Grand-Orly Seine Bièvre, kann ebenfalls einen solchen Zuschlag rechtfertigen. Wenn Sie einen Zuschlag anwenden, müssen dessen Betrag und die genaue Begründung zwingend im Mietvertrag stehen, und der Mieter hat drei Monate Zeit, diesen anzufechten.

Eigentümer und Mieter: Ihre Pflichten, Ihre Rechte und die Sanktionen

Die Nichteinhaltung der Mietpreisbremse wird von den Behörden nicht mehr auf die leichte Schulter genommen. Gemeinden, die die Maßnahme im Sommer 2026 einführen, wie Annemasse oder Cergy, setzen spezialisierte Teams ein, um illegale Anzeigen aufzuspüren und Meldungen von Mietern zu bearbeiten. Bei Roomlala möchten wir unsere Gastgeber über die drohenden Risiken informieren, denn unser Ziel ist es, ein vertrauensvolles, nachhaltiges und rechtskonformes Beherbergungswesen zu fördern.

Eigentümer, die die gesetzliche Obergrenze ohne triftigen Grund (oder mit einem als missbräuchlich angesehenen Mietzuschlag) überschreiten, setzen sich sehr abschreckenden finanziellen Sanktionen aus. Wird ein Verstoß festgestellt, fordert der Präfekt den Vermieter auf, den Mietvertrag innerhalb von zwei Monaten in Einklang zu bringen und den zu viel gezahlten Betrag an den Mieter zurückzuzahlen. Wenn sich der Eigentümer weigert, dem nachzukommen, droht ihm ein Bußgeld von bis zu 5 000 Euro für eine natürliche Person (Privatperson) und bis zu 15 000 Euro für eine juristische Person (wie eine SCI). Darüber hinaus kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten, um eine Mietminderung und die rückwirkende Erstattung der zu viel gezahlten Beträge zu erwirken – und das für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses.

Für Mieter, einschließlich derjenigen in Wohngemeinschaften oder Unterkünften beim Gastgeber, wurde das Verfahren zur Anfechtung vereinfacht. Wenn Sie feststellen, dass Ihre Miete den in Ihrer Stadt geltenden gesetzlichen Höchstwert überschreitet, können Sie die kantonale Schlichtungskommission (Commission Départementale de Conciliation, CDC) kostenlos anrufen. Diese paritätische Instanz wird versuchen, eine gütliche Einigung mit dem Eigentümer zu finden, um die Miete zu senken. Im Falle des Scheiterns der Schlichtung kann der Richter für Schutzstreitigkeiten angerufen werden. Es ist daher für Mieter unerlässlich, den Referenzwert bereits bei der Wohnungssuche mithilfe der offiziellen Tools zu überprüfen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Ausweitung der Mietpreisbremse im Sommer 2026 eine unumgängliche Realität ist, die die Vermietungspraxis in vielen neuen Ballungsgebieten grundlegend verändert. Egal, ob Sie als Eigentümer in gutem Glauben ein Zimmer vermieten möchten oder als Student in eine Wohngemeinschaft in Marseille oder Cergy ziehen: Information ist Ihre beste Verbündete. Bei Roomlala ermutigen wir Sie nachdrücklich, die offiziellen Websites wie die der ANIL oder des öffentlichen Dienstes zu konsultieren, um die Präfekturerlasse Ihres Sektors zu erfahren. Indem Sie diese Regeln einhalten, garantieren Sie nicht nur die Legalität Ihres Mietvertrags, sondern tragen auch zu einem faireren und transparenteren Wohnungsmarkt bei – Werte, die im Zentrum des Roomlala-Geistes stehen.