Mietrecht in der Schweiz 2026: Ihre Rechte bei langfristiger Untervermietung gewahrt

Vielleicht haben Sie in letzter Zeit alarmierende Gerüchte über eine Verschärfung der Regeln für die Untermiete in der Schweiz gehört. Viele Mieter und Vermieter stellen sich berechtigte Fragen: Ist es 2026 noch möglich, ein Zimmer langfristig unterzuvermieten? Muss man sich auf neue, komplexe gesetzliche Einschränkungen einstellen? Bei Roomlala ist es uns ein Anliegen, Sie mit zuverlässigen und beruhigenden Informationen zu unterstützen. Die gute Nachricht ist: Die vermeintliche gesetzliche Revolution hat nicht stattgefunden. Wir werden gemeinsam die aktuelle Lage entschlüsseln, damit Sie Ihre Vorhaben für eine Unterkunft beim Gastgeber ganz entspannt weiterverfolgen können.

Die Ablehnung der Revision von 2024: Ein Sieg für die Untermiete in der Schweiz

Um die rechtliche Landschaft des Jahres 2026 richtig zu verstehen, müssen wir einen kleinen Sprung in die Vergangenheit machen. Im Jahr 2024 sorgte ein Revisionsentwurf des Obligationenrechts (OR) für viel Aufsehen. Dieser Text zielte darauf ab, die Untermiete drastisch einzuschränken, indem er unter anderem eine strikte Höchstdauer von zwei Jahren und die Verpflichtung zur schriftlichen Zustimmung des Vermieters vorsah. Diese Maßnahmen hätten das Leben von Studenten, Expats und Mietern, die ihre Wohnung langfristig teilen möchten, erheblich verkompliziert.

Das Schweizer Volk hat jedoch entschieden. Bei der eidgenössischen Abstimmung vom 24. November 2024 lehnten die Stimmbürger diese Änderung des Mietrechts mit 51,58 % Nein-Stimmen endgültig ab. Dieses Ergebnis, das vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) begrüßt wurde, setzte den Versuchen, die Rechte der Mieter einzuschränken, ein klares Ende. Die Flexibilität des Schweizer Immobilienmarktes, die im Kontext der Wohnungsnot unerlässlich ist, wurde somit bewahrt.

Heute, im Jahr 2026, ist also keine dieser neuen Einschränkungen in Kraft. Die langfristige Untermiete bleibt vollständig legal und zugänglich, ohne willkürliche Zeitbegrenzung. Für die Roomlala-Community bedeutet dies, dass Sie weiterhin ein freies Zimmer anbieten oder nach einer Unterkunft beim Gastgeber für mehrere Jahre suchen können, wenn Sie dies wünschen, ohne befürchten zu müssen, aufgrund der Dauer Ihrer Vereinbarung gegen das Gesetz zu verstoßen.

Wir möchten Sie beruhigen: Diese rechtliche Stabilität ist eine hervorragende Nachricht. Sie bewahrt ein gesundes Gleichgewicht zwischen dem Recht der Mieter, ihren Wohnraum zu optimieren, und dem Recht der Vermieter, ihr Eigentum im Auge zu behalten. Das Ausbleiben einer Verschärfung bedeutet jedoch nicht das Fehlen von Regeln. Es ist entscheidend, den bestehenden gesetzlichen Rahmen einzuhalten, damit Ihre Untermieterfahrung ein voller Erfolg wird.

Artikel 262 des Obligationenrechts: Die goldenen Regeln gelten auch 2026

Da die Revision abgelehnt wurde, ist es der historische und solide Artikel 262 des Schweizer Obligationenrechts, der die Untermiete auch 2026 weiterhin regelt. Dieser Gesetzestext ist klar, ausgewogen und darauf ausgelegt, alle Beteiligten zu schützen. Bei Roomlala ermutigen wir Sie ausdrücklich, sich mit dessen Feinheiten vertraut zu machen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Hier sind die zwei grundlegenden Säulen dieses Artikels, die Sie unbedingt beachten müssen.

Die Zustimmung des Vermieters: Ein unverzichtbarer Schritt

Die Regel Nummer eins, die sich kein Stück geändert hat, ist die Pflicht, die vorherige Zustimmung Ihres Vermieters (oder Ihrer Immobilienverwaltung, in der Westschweiz oft als „Régie“ bezeichnet) einzuholen, bevor Sie Ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten. Diese Zustimmung ist das Herzstück einer legalen und unbeschwerten Untermiete. Wenn Sie diesen Schritt ignorieren, setzen Sie sich dem Risiko aus, dass Ihr eigener Mietvertrag vorzeitig gekündigt wird.

Obwohl das Gesetz von 2026 nicht ausdrücklich verlangt, dass diese Vereinbarung schriftlich erfolgt (im Gegensatz zu dem, was die gescheiterte Revision vorsah), empfehlen wir Ihnen, auf einem schriftlichen Nachweis zu bestehen. Eine einfache Bestätigungs-E-Mail oder ein von Ihrer Verwaltung unterschriebenes Schreiben schützt Sie bei einem Eigentümerwechsel oder einem zukünftigen Rechtsstreit. Transparenz ist immer die beste Strategie.

Wenn Sie es versäumen, diese Erlaubnis einzuholen, können die Folgen schwerwiegend sein. Die Schweizer Rechtsprechung ist streng: Eine nicht genehmigte Untermiete, insbesondere wenn sie mit Gewinn verbunden ist, rechtfertigt eine Kündigung des Hauptmietvertrags. Es ist daher zwingend erforderlich, die Schritte einzuleiten, sobald Sie den idealen Untermieter auf unserer Plattform gefunden haben.

Konkretes Beispiel: Nehmen wir den Fall von Marc, Mieter einer großen Wohnung in Genf. Nachdem seine Kinder ausgezogen sind, beschließt er, zwei Zimmer auf Roomlala an internationale Studenten unterzuvermieten. Noch vor der Bestätigung der Buchungen schickt Marc ein vollständiges Dossier an seine Verwaltung, in dem er die Bedingungen der Untermiete erläutert. Die Verwaltung erteilt ihm innerhalb weniger Tage die schriftliche Zustimmung, was es Marc ermöglicht, ganz legal und ohne Stress ein Zusatzeinkommen zu erzielen.

Das strikte Verbot von missbräuchlichem Gewinn

Die zweite Säule von Artikel 262 OR ist das formelle Verbot, auf Kosten Ihres Untermieters einen übermäßigen Gewinn zu erzielen. Untermiete ist kein Geschäftsmodell, um sich zu bereichern, sondern eine Lösung zur Kostenteilung. Der Mietzins, den Sie von Ihrem Untermieter verlangen, muss proportional zu dem sein, was Sie selbst an den Haupteigentümer zahlen.

Wie berechnet man einen legalen Untermietzins? Sie müssen Ihren Hauptmietzins entsprechend der Fläche oder der Anzahl der untervermieteten Zimmer aufteilen. Wenn Sie das Zimmer möbliert vermieten (was der Standard bei Roomlala ist), toleriert das Schweizer Recht einen Zuschlag für die Amortisation der Möbel, die Nutzung des WLANs und die Nebenkosten (Wasser, Strom). Dieser Zuschlag liegt in der Regel zwischen 10 % und 20 % des anteiligen Mietzinses, je nach Qualität der Einrichtung.

Wenn Sie einen missbräuchlichen Mietzins festlegen, kann der Eigentümer die Untermiete nicht nur verweigern, sondern er kann auch die Rückerstattung der erzielten Gewinne verlangen. Zudem hat der Untermieter das Recht, diesen Mietzins bei der Schlichtungsbehörde anzufechten (z. B. mit Unterstützung des Mieterinnen- und Mieterverbands), wenn er sich benachteiligt fühlt.

Konkretes Beispiel: Sophie mietet eine 4-Zimmer-Wohnung in Lausanne für 2000 CHF pro Monat inklusive Nebenkosten. Sie beschließt, ein möbliertes Zimmer unterzuvermieten, das etwa ein Viertel der Gesamtfläche ausmacht. Der Basismietzins für das Zimmer würde 500 CHF betragen. Durch Hinzurechnung eines Zuschlags von 15 % für die Möbel, den Internetzugang und Strom bietet Sophie ihr Zimmer auf Roomlala für 575 CHF pro Monat an. Diese Berechnung ist fair, transparent und entspricht vollkommen dem Schweizer Recht von 2026.

Die gesetzlichen Ablehnungsgründe des Eigentümers: Was man wissen muss

Es ist wichtig zu unterstreichen, dass Ihr Vermieter, sofern Sie die Regeln einhalten, nicht willkürlich gegen Ihr Untermietvorhaben vorgehen kann. Das Schweizer Recht schützt den Mieter, indem es die Ablehnungsgründe des Vermieters strikt auf drei sehr spezifische Situationen beschränkt. Bei Roomlala helfen wir Ihnen, diese Eventualitäten vorauszusehen, um den Erfolg Ihres Vorhabens sicherzustellen.

Der erste Ablehnungsgrund ist die Weigerung des Mieters, die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen. Wenn Sie die Identität Ihres Untermieters, die geplante Dauer oder vor allem die Höhe des Untermietzinses verheimlichen, hat der Eigentümer das Recht, nein zu sagen. Deshalb ist die Erstellung eines transparenten Dossiers absolut entscheidend.

Der zweite Grund ist, wie wir zuvor gesehen haben, der missbräuchliche Gewinn. Wenn der Eigentümer feststellt, dass Sie versuchen, durch die Untermiete auf unangemessene Weise Geld zu verdienen, wird er das Verfahren blockieren. Er hat das Recht, Ihre Berechnungen zu überprüfen, um die Fairness der Transaktion sicherzustellen.

Der dritte Grund betrifft schwerwiegende Nachteile für den Vermieter. Dies umfasst sehr spezifische Situationen, zum Beispiel wenn die Untermiete zu einer offensichtlichen Überbelegung der Wohnung führt (zu viele Personen für die Größe der Wohnung) oder wenn der Untermieter plant, eine laute oder kommerzielle Aktivität in einem strengen Wohngebäude auszuüben.

Konkretes Beispiel: Thomas, Mieter in Freiburg, möchte ein Zimmer an einen Musikstudenten untervermieten, der täglich mehrere Stunden auf einem akustischen Schlagzeug üben muss. Der Eigentümer verweigert die Untermiete unter Berufung auf schwerwiegende Nachteile (Lärmbelästigung für die Nachbarschaft). Diese Ablehnung ist legal. Hätte Thomas hingegen einen Untermieter mit einem klassischen Profil über Roomlala gewählt, hätte der Eigentümer keinen triftigen Grund gehabt, sich dagegen zu wehren.

Wie gelingt die langfristige Untermiete mit Roomlala in der Schweiz?

Nachdem Sie nun beruhigt sind, dass Ihre Rechte auch 2026 bestehen bleiben, ist es Zeit, aktiv zu werden. Jemanden bei sich aufzunehmen oder ein Zimmer bei einem Gastgeber zu finden, ist ein wunderbares menschliches Abenteuer, sofern man gut organisiert ist. Wir haben für Sie die besten Praktiken zusammengestellt, damit Ihre Erfahrung auf Roomlala reibungslos, sicher und zu 100 % legal abläuft.

Ein wasserdichtes Dossier für die Immobilienverwaltung vorbereiten

Proaktivität ist Ihr bester Verbündeter. Warten Sie nicht darauf, dass Ihre Verwaltung zufällig herausfindet, dass jemand anderes bei Ihnen wohnt. Sobald Sie eine grundsätzliche Einigung mit einem Mitglied der Roomlala-Community erzielt haben, stellen Sie ein Dossier für den Antrag auf Untermieterlaubnis zusammen. Diese Professionalität wird Ihren Vermieter sofort beruhigen.

Ihr Dossier muss zwingend die folgenden Elemente enthalten:

• Die vollständigen Kontaktdaten Ihres zukünftigen Untermieters (Name, Vorname, Geburtsdatum).
• Die Kopie seines Ausweises und, falls er Ausländer ist, seines Aufenthaltstitels (Ausweis B, C oder L).
• Die geplante Dauer der Untermiete (Start- und Enddatum oder Hinweis auf eine unbefristete Dauer).
• Die genaue Höhe des Untermietzinses und die Aufschlüsselung der enthaltenen Nebenkosten.

Indem Sie all diese Informationen von Anfang an bereitstellen, beugen Sie Anfragen nach zusätzlichen Informationen vor, die den Prozess verlangsamen könnten. Denken Sie daran, dass die Verwaltung eine angemessene Antwortfrist (in der Regel zwei bis vier Wochen) hat, daher müssen Sie vorausschauend planen.

Konkretes Beispiel: Julien, Mieter im Kanton Waadt, hat über Roomlala einen Praktikanten für eine Dauer von 6 Monaten gefunden. Er schickt sofort eine E-Mail an seine Verwaltung mit dem Untermietvertragsentwurf, der mithilfe der Informationen der Plattform erstellt wurde. Angesichts eines solch vollständigen und transparenten Dossiers gibt ihm die Verwaltung per Antwortschreiben in weniger als einer Woche ihre Zustimmung.

Einen klaren Untermietvertrag aufsetzen und die Kaution verwalten

Sobald Sie die Zustimmung des Eigentümers haben, ist es unerlässlich, Ihre Beziehung zu Ihrem Untermieter durch einen schriftlichen Vertrag zu formalisieren. Obwohl ein mündlicher Vertrag in der Schweiz gültig ist, ist er bei Problemen eine Quelle endloser Konflikte. Der Untermietvertrag muss die wichtigsten Bedingungen Ihres eigenen Mietvertrags übernehmen (Ruhezeiten, Nutzung der Gemeinschaftsräume, Regeln für die Waschküche usw.).

Ein entscheidender Punkt in der Schweiz betrifft die Mietkaution (das Depot). Das Schweizer Recht ist hier sehr streng: Sie können das Geld für die Kaution nicht einfach auf Ihr persönliches Bankkonto einzahlen. Das Geld muss auf einem gesperrten Bankkonto auf den Namen des Untermieters (Mietkautionskonto) hinterlegt oder durch eine Kautionsgesellschaft (wie SwissCaution oder Firstcaution) garantiert werden.

Die Höhe dieser Kaution darf drei Monatsmieten netto nicht überschreiten. Am Ende der Untermiete, falls beim Übergabeprotokoll (ein weiterer unerlässlicher Schritt!) keine Schäden festgestellt werden, müssen Sie ein Formular unterzeichnen, um dieses Geld zugunsten des Untermieters freizugeben.

Konkretes Beispiel: Elena, die in Neuenburg ein Zimmer untervermietet, verlangt eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete. Sie begleitet ihren Untermieter zur Bank, um ein Mietkautionskonto auf seinen Namen zu eröffnen. So ist Elena bei Schäden geschützt, und der Untermieter ist beruhigt, dass sein Geld gemäß Schweizer Recht sicher auf einem gesperrten Konto liegt.

Fazit: Gelassenheit im Mittelpunkt Ihres Wohnprojekts

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Revision von 2026 nur die Verbundenheit der Schweizer mit einer gewissen Freiheit im Bereich des Wohnens bestätigt hat. Die langfristige Untermiete hat noch eine gute Zukunft vor sich, und die Mieterrechte bleiben dank der Ablehnung der Abstimmung von 2024 fest bestehen. Bei Roomlala sind wir stolz darauf, Ihnen eine sichere Plattform zu bieten, um diese Kontakte zu erleichtern. Indem Sie die Zustimmungspflicht respektieren, einen fairen Mietzins anwenden und Transparenz zeigen, haben Sie alle Trümpfe in der Hand, um eine außergewöhnliche Erfahrung beim geteilten Wohnen zu erleben. Zögern Sie nicht länger, veröffentlichen Sie Ihre Anzeige oder suchen Sie noch heute Ihr zukünftiges Zimmer, ganz legal und mit vollkommen ruhigem Gewissen!