Neue Untermietregeln in der Schweiz: Wie Sie 2026 legal ein Zimmer untervermieten

Angesichts der Inflation und der anhaltenden Wohnungsnot in den großen Schweizer Ballungszentren war es noch nie so sinnvoll, seine Wohnung zu teilen. Viele Mieter ziehen in Erwägung, einen Studenten oder einen jungen Berufstätigen bei sich aufzunehmen, um ihre monatlichen Kosten zu senken. Aufgrund der jüngsten politischen Debatten fragen sich jedoch viele, ob diese Praxis überhaupt noch erlaubt ist. Die Untervermietung in der Schweiz 2026 steht im Mittelpunkt aller Fragen, besonders nach den legislativen Turbulenzen der letzten Jahre. Bei Roomlala unterstützen wir täglich Tausende von Gastgebern und Mietern bei ihren Vorhaben. Unsere Mission ist es, Ihnen einen klaren und sicheren Rahmen zu bieten. In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie den aktuellen Stand des Mietrechts in Bezug auf die Untervermietung, damit Sie Ihr Zimmer ganz entspannt und unter strikter Einhaltung des Schweizer Rechts anbieten können.

Die Untervermietung in der Schweiz 2026: Was das Obligationenrecht sagt

Die Schweizer Gesetzeslandschaft hat kürzlich für einige Schweißausbrüche gesorgt, aber Mieter können heute aufatmen. Der Revisionsentwurf des Obligationenrechts (OR), der darauf abzielte, das Recht auf Untervermietung drastisch einzuschränken, wurde am 24. November 2024 per Volksabstimmung endgültig abgelehnt. Diese massive Ablehnung durch die Bevölkerung hat dazu beigetragen, einen günstigen und flexiblen Rechtsrahmen für Mieter beizubehalten. Im Jahr 2026 bleibt die Untervermietung somit ein grundlegendes Recht, das durch Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) garantiert wird. Diese Stabilität ist eine hervorragende Nachricht für alle, die ein ungenutztes Zimmer rentabel machen möchten.

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Was bedeutet das konkret für Ihr Mietrecht bei der Untervermietung? Zunächst einmal ist die strikte Begrenzung der Untervermietungsdauer auf zwei Jahre, die im Kern der gescheiterten Reform von 2024 stand, nie in Kraft getreten. Sie können ein Zimmer also durchaus auf unbestimmte Zeit untervermieten, solange Sie die Absicht haben, in Zukunft wieder die gesamte Wohnung zu bewohnen, oder wenn Sie weiterhin gleichzeitig darin wohnen. Diese Flexibilität eignet sich besonders gut für eine langfristige Wohngemeinschaft oder die Aufnahme von Studenten über mehrere Studienjahre hinweg.

Darüber hinaus ist es entscheidend zu wissen, dass jede Klausel in Ihrem Hauptmietvertrag, die die Untervermietung grundsätzlich untersagt, rechtlich nichtig ist. Viele Immobilienverwaltungen versuchen immer noch, restriktive Standardklauseln einzufügen, aber das Bundesrecht hat gegenüber diesen Verträgen immer Vorrang. Wenn in Ihrem Mietvertrag steht, dass «die Untervermietung ausdrücklich untersagt ist», hat dieser Hinweis vor der Schlichtungsbehörde keine Rechtsgültigkeit. Sie behalten Ihr unveräußerliches Recht, Ihre Unterkunft zu teilen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sophie, Mieterin einer 4-Zimmer-Wohnung in Genf, sah ihre Kinder ausziehen. Ihr 2015 unterschriebener Mietvertrag enthielt ein Untervermietungsverbot. Dank der Beibehaltung von Artikel 262 OR konnte Sophie diese missbräuchliche Klausel ignorieren. Indem sie die rechtlichen Schritte befolgte, die wir im Detail erläutern werden, beherbergt sie heute einen internationalen Praktikanten über Roomlala und ergänzt so ihr Einkommen auf völlig legale Weise, ohne eine Kündigung fürchten zu müssen.

Die Zustimmung des Gastgebers zur Untervermietung: Die goldene Regel

Auch wenn das Recht auf Untervermietung garantiert ist, ist es nicht bedingungslos. Die absolute Regel, die sich 2026 nicht geändert hat, ist die Verpflichtung, die Zustimmung des Gastgebers zur Untervermietung einzuholen. Sie dürfen auf keinen Fall einen Untermieter aufnehmen, ohne Ihren Vermieter oder Ihre Hausverwaltung vorher zu informieren. Eine heimliche Untervermietung ist ein schwerer Verstoß gegen den Hauptmietvertrag. Dies setzt den Mieter der Gefahr einer vorzeitigen und sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses aus, mit einer Kündigungsfrist von nur 30 Tagen auf das Ende eines Monats.

Seien Sie jedoch beruhigt: Der Vermieter darf Ihre Anfrage nicht willkürlich ablehnen. Das Gesetz ist sehr klar und beschränkt die Ablehnungsgründe auf drei spezifische Situationen. Erstens, wenn Sie sich weigern, ihm die Bedingungen der Untervermietung mitzuteilen (Identität des Untermieters, Mietzins, Dauer). Zweitens, wenn die Bedingungen der Untervermietung missbräuchlich sind, insbesondere wenn Sie einen übermäßigen Gewinn erzielen. Drittens, wenn die Untervermietung für den Vermieter schwerwiegende Nachteile mit sich bringt, zum Beispiel wenn Sie ein Zimmer in einem strengen Familienhaus an eine Gruppe von Musikern untervermieten, die nachts proben.

Es ist daher zwingend erforderlich, die Dinge ordnungsgemäß zu regeln. Bei Roomlala raten wir immer dazu, diesen Schritt schriftlich zu formalisieren. Obwohl das Gesetz nicht zwingend die Schriftform vorschreibt, ist ein Einschreiben mit Rückschein Ihre beste juristische Waffe im Streitfall. Dieses Dokument beweist, dass Sie transparent und in gutem Glauben gehandelt haben, und schützt so Ihr eigenes Recht auf Wohnraum.

Ein klassisches Anwendungsbeispiel ist Marc, Mieter in Zürich, der für sechs Monate auf Weltreise geht. Er schickte seiner Verwaltung ein vollständiges Dossier mit dem Profil seines temporären Untermieters und dem exakt geforderten Mietzins. Angesichts dieser Transparenz hatte die Verwaltung keinen rechtlichen Grund zur Ablehnung und genehmigte den Antrag in weniger als zwei Wochen, sodass Marc beruhigt abreisen konnte.

Wie verfasst man seine Anfrage an den Vermieter oder die Verwaltung?

Damit Ihre Anfrage unangreifbar ist, muss sie vollständig sein. Ihr Schreiben muss zwingend den Vor- und Nachnamen Ihres zukünftigen Untermieters, das Startdatum der Untervermietung, die geplante Dauer (auch wenn sie unbefristet ist), die Anzahl der untervermieteten Zimmer und vor allem den genauen Mietzins, den Sie erhalten werden, enthalten. Wir empfehlen Ihnen dringend, dem Schreiben eine Kopie des Untermietvertragsentwurfs beizufügen.

Auch das Timing ist entscheidend. Warten Sie nicht bis einen Tag vor dem Einzug Ihres Untermieters, um Ihre Anfrage zu senden. Lassen Sie Ihr Einschreiben idealerweise mindestens 30 bis 60 Tage vor dem geplanten Startdatum zukommen. Das gibt der Verwaltung Zeit, das Dossier zu bearbeiten und Ihnen offiziell zu antworten. Eine angemessene Vorlaufzeit zeigt Ihre Seriosität und erleichtert die Beziehungen zur Hausverwaltung erheblich.

Was tun, wenn die Verwaltung nicht auf Ihr Schreiben reagiert? Im Schweizer Recht gilt das Schweigen des Vermieters nach einer vollständigen und fristgerecht versandten Anfrage nicht automatisch als Zustimmung, aber es bringt Sie in eine starke Position. Wenn Sie den Empfangsnachweis Ihres Schreibens haben und Ihre Untervermietung keinen rechtlichen Ablehnungsgrund bietet, können Sie in der Regel mit der Aufnahme Ihres Untermieters fortfahren. Im Falle einer späteren Anfechtung gehen Gerichte oft davon aus, dass der Vermieter sein Recht missbraucht hat, indem er nicht geantwortet hat.

Den Mietzins für Ihr Zimmer festlegen: Übermäßige Gewinne vermeiden

Einer der wichtigsten Punkte bei der Untervermietung ist die Festlegung des Mietzinses. Das Schweizer Gesetz ist diesbezüglich unnachgiebig: Die Untervermietung darf für den Hauptmieter keinen missbräuchlichen Gewinn abwerfen. Das Ziel der Untervermietung ist es, die Wohnkosten zu teilen und nicht, sich auf Kosten des Untermieters oder des Vermieters zu bereichern. Wenn die Verwaltung feststellt, dass Sie einen lukrativen Gewinn erzielen, hat sie das Recht, die Untervermietung abzulehnen oder Ihren Mietvertrag zu kündigen.

Die Berechnung des Mietzinses muss also streng proportional zur untervermieteten Fläche und zur Nutzung der Gemeinschaftsräume sein. Um den fairen Preis zu bestimmen, nehmen Sie den Betrag Ihres Hauptmietzinses (inklusive Nebenkosten) und teilen ihn durch die Gesamtfläche Ihrer Wohnung. Dann multiplizieren Sie diesen Quadratmeterpreis mit der Fläche des untervermieteten Zimmers, zu der Sie einen Anteil für die Nutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Wohnzimmer) hinzufügen.

Wenn Sie das Zimmer möbliert vermieten, was bei Roomlala meist der Fall ist, toleriert die Schweizer Rechtsprechung einen angemessenen Mietzinszuschlag, um die Abnutzung Ihrer Möbel und Geräte auszugleichen. Dieser Zuschlag wird in der Regel zwischen 10 % und 20 % des proportionalen Mietzinses des Zimmers akzeptiert, je nach Qualität und Wert der bereitgestellten Einrichtung. Es ist wichtig, diesen Zuschlag im Falle einer Kontrolle durch die Verwaltung begründen zu können.

Nehmen wir ein Berechnungsbeispiel in Lausanne. Sie mieten eine 4-Zimmer-Wohnung (80 m²) für 2000 CHF pro Monat. Sie untervermieten ein Zimmer mit 15 m². Die Gemeinschaftsräume betragen 40 m². Der Untermieter nutzt also sein Zimmer (15 m²) + die Hälfte der Gemeinschaftsräume (20 m²), insgesamt also 35 m². Der strikt proportionale Mietzins wäre (2000 / 80) * 35 = 875 CHF. Wenn Sie einen Zuschlag von 15 % für die Möbel und den Zugang zu Ihrem Internetanschluss hinzufügen, können Sie den Mietzins für das Zimmer legal auf etwa 1000 CHF pro Monat festlegen.

Gesetz für Unterkünfte beim Gastgeber in der Schweiz und kantonale Besonderheiten

Es ist wichtig, zwischen der langfristigen Wohngemeinschaft und der sehr kurzfristigen touristischen Vermietung zu unterscheiden. Obwohl das Bundesgesetz (das OR) auf alle Formen der Untervermietung Anwendung findet, haben die Kantone und Gemeinden das Recht, zusätzliche Beschränkungen aufzuerlegen, insbesondere um die Wohnungsnot zu bekämpfen. Das Gesetz für Unterkünfte beim Gastgeber in der Schweiz kann daher je nachdem, ob Sie sich in Genf, Waadt oder Zürich befinden, spürbar variieren.

Zum Beispiel schreibt der Kanton Genf strenge Regeln für wiederholte kurzfristige Untervermietungen vor, die als Zweckentfremdung von Wohnraum umqualifiziert werden können und eine staatliche Genehmigung erfordern. Wenn Sie hingegen einen Studenten für ein Semester oder ein Jahr über Roomlala beherbergen, bleiben Sie im klassischen Rahmen der langfristigen Untervermietung, die von diesen kantonalen Beschränkungen deutlich weniger betroffen ist. Erkundigen Sie sich bei Zweifeln immer bei Ihrer Gemeinde.

Vergessen Sie schließlich nicht den steuerlichen Aspekt. Die Einnahmen aus einer Untervermietung müssen theoretisch bei der Steuer deklariert werden, selbst wenn sie nur dazu dienen, einen Teil Ihrer Miete zu decken. Da Sie jedoch gleichzeitig den entsprechenden Mietanteil von Ihren eigenen Kosten abziehen, ist die Operation in den meisten Fällen steuerlich neutral, da kein Nettogewinn erzielt wird. Transparenz gegenüber der Steuerbehörde ist die beste Politik.

Legalität der Wohngemeinschaft in der Schweiz: Ihre Verantwortung als Hauptmieter

Sich auf eine Wohngemeinschaft und deren Legalität in der Schweiz einzulassen, bedeutet, die Kette der Verantwortlichkeiten gut zu verstehen. Als Hauptmieter unterschreiben Sie einen Untermietvertrag mit Ihrem Untermieter. Gegenüber Ihrem Vermieter oder Ihrer Verwaltung bleiben Sie jedoch der einzige rechtliche Ansprechpartner. Sie tragen die volle rechtliche Verantwortung für die Unterkunft. Wenn Ihr Untermieter seinen Mietanteil nicht zahlt, müssen Sie den Fehlbetrag ausgleichen, um den vollständigen Hauptmietzins an die Verwaltung zu zahlen.

Diese Verantwortung erstreckt sich auch auf die Instandhaltung der Wohnung und mögliche Sachschäden. Wenn der Untermieter die Wände beschädigt, ein Gerät im Sanitärbereich kaputt macht oder den Parkettboden zerkratzt, wird sich der Vermieter an Sie wenden, und Ihre Mietkaution wird am Ende des Mietverhältnisses belastet. Deshalb ist es grundlegend, die vertragliche Beziehung mit Ihrem Untermieter gut zu regeln.

Um sich zu schützen, sollten Sie vor der Schlüsselübergabe zwei wesentliche Dinge verlangen: eine Mietkaution (in der Regel gleichbedeutend mit einer oder zwei Monatsmieten für das Zimmer) und eine Bescheinigung über eine private Haftpflichtversicherung (RC) auf den Namen des Untermieters. So wird im Schadensfall, der durch diesen verursacht wurde, seine Versicherung für die Reparaturen aufkommen, was Sie davor bewahrt, auf Ihre Ersparnisse zurückgreifen zu müssen oder Ihre eigene Kaution zu verlieren.

Stellen wir uns ein häufiges Anwendungsbeispiel vor: Ihr Untermieter lässt die Badewanne überlaufen, was einen Wasserschaden verursacht. In den Augen der Verwaltung sind Sie verantwortlich. Wenn Sie jedoch unsere Tipps befolgt und bei Vertragsunterzeichnung seine Haftpflichtversicherung geprüft haben, wird die Versicherung Ihres Untermieters direkt für die Entschädigung des Vermieters eintreten und den Streit beilegen, ohne Ihre persönlichen Finanzen zu beeinträchtigen.

Wie Roomlala Ihr Vorhaben der Untervermietung absichert

Durch die Gewässer des Mietrechts zu navigieren, mag komplex erscheinen, aber genau hier kommen wir ins Spiel. Bei Roomlala haben wir unsere Plattform so konzipiert, dass wir Ihnen eine entspannte, legale und sichere Erfahrung bei der Untervermietung bieten. Wir wissen, dass Vertrauen die Säule eines gelungenen Zusammenlebens ist, weshalb wir Ihnen konkrete Werkzeuge zur Verfügung stellen, um Ihre Interessen als Hauptmieter zu schützen.

Zunächst basiert unser Vermittlungssystem auf verifizierten Profilen. Sie haben Zugriff auf Bewertungen, Identitätsüberprüfungen und können über unseren gesicherten Nachrichtendienst kommunizieren, bevor Sie eine Buchung akzeptieren. Zudem laufen die Mietzahlungen über unsere Plattform, was Ihnen garantiert, Ihr Geld pünktlich zu erhalten, und so das Risiko von Zahlungsausfällen ausschließt, die die größte Sorge von Hauptmietern sind.

Zudem unterstützen wir Sie auf administrativer Ebene. Roomlala stellt Ihnen klare Untermietvertragsmodelle zur Verfügung, die dem Schweizer Recht entsprechen. Diese vorausgefüllten Verträge integrieren alle notwendigen Klauseln (Dauer, Kündigungsfrist, Inventar der Möbel, Hausordnung), um Ihre Wohngemeinschaft rechtlich abzusichern. Sie müssen kein Dokument mehr auf dem Küchentisch improvisieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Untervermietung in der Schweiz im Jahr 2026 eine fantastische Gelegenheit bleibt, die gesetzlich geschützt ist, vorausgesetzt, man respektiert die Zustimmungspflicht des Vermieters und das Verbot missbräuchlicher Gewinne. Durch die Nutzung von Roomlala stellen Sie sicher, dass Sie den idealen Kandidaten finden und gleichzeitig von einem strukturierten Rahmen profitieren, der Ihre rechtlichen Pflichten respektiert. Zögern Sie nicht länger, Ihren verfügbaren Raum zu nutzen und neue Menschen kennenzulernen – völlig legal!