Untermiete in der Schweiz im Jahr 2026: Die wahren Regeln für die Vermietung Ihres Zimmers

Bei Roomlala wissen wir, wie sehr das Thema Wohnungssuche stressen kann, besonders angesichts der regelmäßigen Gesetzesänderungen. Wenn Sie in Erwägung ziehen, ein Zimmer in Ihrer Wohnung anzubieten oder Ihre Wohnung während Ihrer Abwesenheit unterzuvermieten, haben Sie wahrscheinlich von der jüngsten Verschärfung des Schweizer Mietrechts gehört. Viele Mieter fürchten heute, ihre Wohnung zu verlieren, wenn sie diesen Schritt wagen. Seien Sie unbesorgt: Die Realität der Untervermietung in der Schweiz 2026 ist deutlich mieterfreundlicher, als es die Gerüchte vermuten lassen.

Tatsächlich kursieren seit den intensiven politischen Debatten der letzten Jahre zahlreiche widersprüchliche Informationen. Der bekannte Gesetzesentwurf, der Ihre Rechte drastisch einschränken sollte, sorgte für viel Gesprächsstoff und schuf ein Klima der Unsicherheit für Hauptmieter. Unsere Mission heute ist es, diese Zweifel mit klaren, geprüften und für das Jahr 2026 aktualisierten Informationen auszuräumen.

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In diesem umfassenden Artikel entschlüsseln wir für Sie die jüngsten Entwicklungen im Schweizer Obligationenrecht. Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie ein Zimmer legal vermieten, welche Verpflichtungen Sie gegenüber Ihrem Vermieter oder Ihrer Verwaltung haben und wie Sie sich rechtlich absichern. Egal, ob Sie einen Studenten für einige Monate aufnehmen oder Ihre Wohnung während einer Reise ins Ausland untervermieten möchten – Sie werden alle Informationen an der Hand haben, um dies vollkommen entspannt zu tun.

Der Stand des Schweizer Mietrechts: Was sich 2026 geändert hat (und was nicht)

Um den rechtlichen Rahmen der Untervermietung in der Schweiz 2026 zu verstehen, ist ein Blick auf ein kürzliches politisches Großereignis unerlässlich. Vielleicht haben Sie in der Presse gelesen, dass eine Revision des Obligationenrechts vorsah, eine obligatorische schriftliche Zustimmung des Vermieters zu erzwingen und die Untervermietung streng auf eine Dauer von maximal zwei Jahren zu begrenzen. Bei Roomlala haben wir unzählige Nachrichten von Mietern erhalten, die angesichts dieser drohenden Verschärfung besorgt waren.

Die gute Nachricht ist: Dieser restriktive Gesetzesentwurf ist nie in Kraft getreten! Bei der Volksabstimmung vom 24. November 2024 lehnte das Schweizer Volk diese Revision mit 51,58 % Nein-Stimmen ab. Im Jahr 2026 hat das Gesetz also nicht die befürchtete Verschärfung erfahren. Das Recht auf Untervermietung bleibt ein grundlegendes Mieterrecht, das durch die Bundesgesetzgebung geschützt ist, und Verwaltungen können keine willkürlichen Zeitbegrenzungen von zwei Jahren ohne stichhaltige Begründung auferlegen.

Heute ist nach wie vor Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) maßgebend. Dieser Artikel legt klar fest, dass der Mieter die gemietete Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten darf. Die Spielregeln bleiben also ausgewogen: Sie bewahren Ihre Freiheit, unterzuvermieten, um Ihre Miete zu entlasten oder Ihre Wohnung während einer Abwesenheit zu behalten, während Sie gleichzeitig eine Transparenzpflicht gegenüber dem Eigentümer erfüllen.

Praxisbeispiel: Nehmen wir das Beispiel von Sophie, Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung in Lausanne. Sie wird für 3 Jahre beruflich nach Berlin entsandt. Unter dem abgelehnten Gesetz hätte sie ihren Mietvertrag nach zwei Jahren aufgeben müssen. Im Jahr 2026 kann Sophie dank der Ablehnung der Revision ihre Wohnung problemlos für die gesamte Dauer ihrer 3-jährigen Mission an ein Expat-Paar untervermieten, da sie die feste Absicht hat, nach ihrer Rückkehr in die Schweiz wieder dort zu wohnen.

Die 3 gesetzlichen Bedingungen, um ein Zimmer legal zu vermieten

1. Einholen der vorherigen Zustimmung des Vermieters

Die erste goldene Regel – und wohl die wichtigste – ist die Pflicht, die Zustimmung Ihres Vermieters oder Ihrer Immobilienverwaltung vor Ankunft des Untermieters einzuholen. Achtung: Hierbei geht es nicht um eine bloße Information, sondern um einen Antrag auf Genehmigung. Wenn Sie heimlich untervermieten, riskieren Sie eine vorzeitige Kündigung Ihres Mietvertrages aus wichtigem Grund – ein Risiko, von dem wir Ihnen ausdrücklich abraten.

Obwohl das Schweizer Gesetz (Art. 262 OR) nicht ausdrücklich verlangt, dass diese Zustimmung schriftlich erfolgt, betrachten wir bei Roomlala die schriftliche Zustimmung des Vermieters als absoluten Schutz. Gegenüber einer Verwaltung, die ihre Meinung ändern könnte, oder einem Vermieter, der ein schlechtes Gedächtnis hat, ist ein schriftliches Dokument (unterschriebener Brief oder bestätigte E-Mail) Ihr einziger greifbarer Beweis im Streitfall.

Um diese Zustimmung zu erhalten, müssen Sie volle Transparenz zeigen. Der Eigentümer hat das Recht, die Identität des Untermieters (Name, Vorname, Geburtsdatum), die Bedingungen der Untervermietung (Höhe der Untermiete) und die geplante Dauer zu erfahren. Wenn Sie sich weigern, diese Informationen mitzuteilen, hat der Vermieter das rechtliche Recht, die Untervermietung abzulehnen.

Praxisbeispiel: Marc möchte sein Gästezimmer auf Roomlala anbieten, um Studierende der EPFL aufzunehmen. Bevor er seine Anzeige veröffentlicht, schickt er einen Einschreibebrief an seine Verwaltung. Er gibt darin seine Absicht an, ein 15 m² großes Zimmer unterzuvermieten, spezifiziert, dass die verlangte Miete proportional zur Fläche sein wird, und legt den Entwurf des Untermietvertrages bei. Die Verwaltung, die alle Informationen vorliegen hat und Marcs Seriosität erkennt, sendet ihm innerhalb weniger Tage die schriftliche Genehmigung zurück.

2. Keinen missbräuchlichen Gewinn erzielen

Die zweite gesetzliche Bedingung besagt, dass die Bedingungen der Untervermietung nicht missbräuchlich sein dürfen. Klar gesagt: Die Untervermietung in der Schweiz ist nicht als lukratives Geschäft gedacht, um den Hauptmieter auf Kosten des Eigentümers zu bereichern. Wenn Sie Ihre gesamte Wohnung vermieten, darf die Miete, die Sie von Ihrem Untermieter verlangen, die Miete, die Sie selbst bezahlen, inklusive Nebenkosten nicht übersteigen.

Wenn Sie sich entscheiden, ein Zimmer legal zu vermieten (also nur einen Teil der Wohnung), muss die Berechnung anteilig zur vermieteten Fläche und den geteilten Gemeinschaftsräumen erfolgen. Es ist jedoch legal und toleriert, einen leichten Aufschlag zu erheben, wenn Sie die Möbel zur Verfügung stellen. Die Schweizer Rechtsprechung und der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) schätzen im Allgemeinen, dass ein Aufschlag von maximal 10 % bis 20 % für die Abnutzung des Mobiliars und Verwaltungskosten (wie Internet oder Strom, falls inbegriffen) akzeptabel und nicht missbräuchlich ist.

Wenn Ihre Verwaltung entdeckt, dass Sie Ihre für 1500 CHF gemietete Wohnung für 2500 CHF pro Monat untervermieten, ist sie berechtigt, die sofortige Beendigung der Untervermietung zu fordern, Ihren Mietvertrag zu kündigen und sogar die Rückerstattung der unrechtmäßig erzielten Gewinne zu verlangen. Finanzielle Transparenz ist daher Ihr bester Verbündeter.

Praxisbeispiel: Clara mietet eine 4-Zimmer-Wohnung in Genf für 2000 CHF pro Monat. Sie entscheidet sich, ein möbliertes Zimmer unterzuvermieten, das zusammen mit dem Zugang zu den Gemeinschaftsräumen etwa ein Drittel der Wohnungsnutzung ausmacht. Die Grundmiete für das Zimmer läge bei etwa 660 CHF. Unter Hinzurechnung von 15 % für die Amortisation ihrer schönen Möbel sowie der Einbeziehung von WLAN und Hausratversicherung legt sie die Untermiete auf 760 CHF fest. Dieser Betrag ist vollkommen legal und stellt keinen missbräuchlichen Gewinn dar.

3. Vermeidung wesentlicher Nachteile für den Vermieter

Der dritte vom Gesetz vorgesehene Ablehnungsgrund betrifft wesentliche Nachteile, die die Untervermietung für den Vermieter verursachen könnte. Dieser Begriff, obwohl er subjektiv erscheint, ist durch die Rechtsprechung streng geregelt. Es handelt sich um Situationen, in denen die Untervermietung den Zweck der Wohnung verändern oder nachweisbare Belästigungen für die Nachbarschaft oder das Gebäude verursachen würde.

Zum Beispiel stellt die Umwandlung einer reinen Wohnwohnung in ein Geschäftslokal, ein Musikstudio, das Lärmbelästigungen erzeugt, oder ein Ort mit intensivem Publikumsverkehr (wie ein täglicher Wechsel von lauten Touristen) einen wesentlichen Nachteil dar. Ebenso ist eine Überbelegung ein zulässiger Ablehnungsgrund: Sie können kein 20 m² großes Studio an eine vierköpfige Familie untervermieten.

Solange Ihr Untermieter die Wohnung normal und respektvoll im Einklang mit dem Hauptmietvertrag (klassische Wohnnutzung) nutzt, kann der Eigentümer diesen Grund nicht anführen, um Ihnen das Recht auf Untervermietung zu verweigern. Deshalb ist es entscheidend, Ihren Untermieter sorgfältig auszuwählen und sicherzustellen, dass er die Hausordnung einhält.

Praxisbeispiel: Julien möchte sein Zimmer an einen Freund untervermieten, der Handwerker ist und das Wohnzimmer nutzen will, um schweres Baumaterial zu lagern und Kunden zu empfangen. Die Verwaltung lehnt dies entschieden ab und beruft sich auf eine Nutzungsänderung (von Wohnen zu Gewerbe) und ein Risiko der Verschlechterung der Gemeinschaftsräume. Diese Ablehnung ist völlig legal. Julien muss einen Untermieter mit einem klassischen Profil (Student, Angestellter) finden, um die Zustimmung zu erhalten.

Regeln Wohngemeinschaft Schweiz: Untervermietung im Alltag managen

Die exklusive rechtliche Verantwortung des Hauptmieters

Ein wichtiger Punkt, an den wir bei Roomlala oft erinnern, betrifft die Verantwortung. Wenn Sie ein Zimmer untervermieten, übernehmen Sie die Rolle des Vermieters gegenüber Ihrem Untermieter. Gegenüber Ihrem Eigentümer oder Ihrer Verwaltung bleiben Sie jedoch der alleinige Mieter und der einzige rechtlich Verantwortliche für die Wohnung. Es besteht keine direkte Rechtsbeziehung zwischen dem Eigentümer und Ihrem Untermieter.

Das bedeutet: Wenn Ihr Untermieter Ihnen die Miete nicht zahlt, sind Sie dennoch absolut verpflichtet, die volle Miete Ende des Monats an die Verwaltung zu zahlen. Ebenso, wenn der Untermieter Schäden in der Wohnung verursacht (Kratzer im Parkett, zerbrochene Fensterscheibe), wird sich die Verwaltung an Sie wenden, um die Reparaturen bei Ende des Mietverhältnisses zu fordern.

Um sich zu schützen, raten wir Ihnen dringend, von Ihrem Untermieter eine in der Schweiz gültige Privathaftpflichtversicherung zu verlangen. Dies ist eine unverzichtbare Norm der Regeln für Wohngemeinschaften in der Schweiz. Im Falle eines Unfallschadens übernimmt dessen Versicherung die Kosten, wodurch Sie nicht aus eigener Tasche für Schäden aufkommen müssen, die Sie nicht verursacht haben.

Praxisbeispiel: Während einer Party stößt der Untermieter von Thomas versehentlich eine Kerze um und verbrennt ein Stück des Teppichs in seinem Zimmer. Die Verwaltung stellt Thomas die Rechnung von 800 CHF für den Ersatz in Rechnung. Glücklicherweise hatte Thomas bei Unterzeichnung des Untermietvertrages einen Versicherungsnachweis verlangt. Die Versicherung des Untermieters übernimmt die Kosten, und Thomas verliert keinen Rappen.

Einen ordnungsgemäßen Untermietvertrag aufsetzen

Auch wenn Sie ein Zimmer an einen engen Freund oder ein Familienmitglied untervermieten, ist das Aufsetzen eines schriftlichen Untermietvertrages unerlässlich. Dieses Dokument regelt Ihre Beziehung und beugt Missverständnissen vor. Es muss die Namen der Parteien, die Bezeichnung der untervermieteten Räume (z. B. Zimmer Nummer 2 und Mitbenutzung von Küche und Bad), die Höhe der Miete und Nebenkosten sowie die Kündigungsmodalitäten klar benennen.

Zusätzlich zum Vertrag ist es unerlässlich, ein detailliertes Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug zu erstellen, idealerweise mit Fotos. Dieses Dokument ermöglicht es Ihnen, den ursprünglichen Zustand des Zimmers im Schadensfall nachzuweisen. Vergessen Sie auch nicht, eine Mietkaution zu verlangen, die gesetzlich für einen Wohnmietvertrag drei Monatsmieten nicht überschreiten darf und auf ein gesperrtes Bankkonto auf den Namen des Untermieters eingezahlt werden muss.

Bei Roomlala erleichtern wir diese Schritte, indem wir Sie mit verifizierten Profilen zusammenbringen, aber die administrative Sorgfalt liegt in Ihrer Verantwortung. Muster für Untermietverträge, die kostenlos und mit dem Schweizer Recht konform sind, finden sich leicht bei Mieterschutzverbänden wie dem MV.

Praxisbeispiel: Élodie nimmt einen ausländischen Studenten über Roomlala auf. Sie druckt ein Schweizer Standard-Untermietvertragsformular aus, vermerkt darin, dass die Kündigungsfrist 3 Monate beträgt (wie es das Gesetz will, wenn für eine nicht möblierte Wohnung nichts anderes vereinbart ist, oder 2 Wochen für ein möbliertes Zimmer gem. Art. 266e OR). Sie macht ein detailliertes Übergabeprotokoll und verlangt einen Monat Kaution. Einige Monate später muss der Student hastig abreisen. Dank des klaren Vertrages zieht Élodie die gesetzliche Kündigungsfrist ein und hat Zeit, einen neuen Mieter zu finden, ohne einen finanziellen Verlust zu erleiden.

Dauer und Ende des Mietvertrages: Welche Perspektiven gibt es für die Zukunft?

Wie wir gesehen haben, wurde die Drohung einer strikten Begrenzung auf zwei Jahre von den Schweizer Stimmberechtigten vom Tisch gefegt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Untervermietung ewig ohne Rechtfertigung andauern kann. Die Rechtsprechung des Schweizer Bundesgerichts behält eine goldene Regel bei: Die Untervermietung muss einen temporären Charakter haben, auch wenn diese Dauer Jahre umfasst.

Klar gesagt: Der Hauptmieter muss die Absicht haben, das Zimmer oder die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt wieder selbst zu nutzen. Wenn Sie Ihre Wohnung verlassen, ohne jegliche Absicht, jemals dorthin zurückzukehren, und sie unbegrenzt untervermieten, um eine günstige Miete zu behalten, kann die Verwaltung dies als verdeckte Mietzinsabtretung betrachten, was ein Kündigungsgrund ist. Sie müssen auf Anfrage nachweisen können, dass Ihre Abwesenheit oder die Bereitstellung des Zimmers mit einer Übergangssituation verbunden ist (Studium, Reise, vorübergehende familiäre Situation).

Die Kündigung des Untermietvertrages unterliegt den gleichen Regeln wie der Hauptmietvertrag. Wenn Sie ein möbliertes Zimmer vermieten, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist zwei Wochen auf Ende eines Monats (Art. 266e OR). Für eine ganze Wohnung oder ein unmöbliertes Zimmer beträgt die Frist drei Monate zu den ortsüblichen Terminen oder gemäß Vertrag. Es ist daher entscheidend, diese Fristen einzuplanen, wenn Sie Ihren Raum zurückgewinnen möchten.

Praxisbeispiel: Antoine hat seine Genfer Wohnung 4 Jahre lang untervermietet, während er in Zürich arbeitete. Die Verwaltung wird ungeduldig und fragt nach seinen Absichten. Antoine beweist, dass sein Arbeitsvertrag in Zürich befristet ist und er im nächsten Jahr nach Genf zurückkehrt. Die Verwaltung kann seinen Mietvertrag nicht kündigen. Umgekehrt, wenn er in Zürich ein Haus gekauft hätte und keine Bindung mehr an Genf hätte, hätte die Verwaltung das Ende der Untervermietung fordern können.

• Zusammenfassung für den Erfolg Ihrer Untervermietung 2026:
• Fragen Sie immer nach der vorherigen Genehmigung (anstreben einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters).
• Seien Sie transparent bei der Miete und erzielen Sie keinen missbräuchlichen Gewinn.
• Stellen Sie sicher, dass der Untermieter eine Haftpflichtversicherung hat.
• Setzen Sie einen klaren Vertrag auf und führen Sie ein Übergabeprotokoll.
• Behalten Sie die Absicht im Hinterkopf, Ihre Wohnung zu gegebener Zeit zurückzunehmen.

Wenn Sie diese einfachen Regeln aus dem Obligationenrecht befolgen, können Sie alle Vorteile der Untervermietung ohne Stress nutzen. Bei Roomlala sind wir stolz darauf, Sie bei diesen Schritten des geteilten Wohnens zu begleiten, die im Jahr 2026 mehr denn je eine Lösung der Zukunft sind, um dem Wohnungsmangel in der Schweiz völlig legal zu begegnen.