Energetisch sanierungsbedürftige Immobilien und Energieausweis 2026: Ist die Unterkunft beim Gastgeber eine gesetzliche Ausnahme?

Seit einigen Jahren befindet sich der französische Immobilienmarkt in einer Phase tiefgreifender Veränderungen, die durch den erklärten Willen der Regierung geprägt ist, energieintensive Wohnungen vom Markt zu nehmen. Mit der Verschärfung der Umweltvorschriften sind viele Vermieter angesichts des näher rückenden Verbots für die Vermietung von sogenannten „Wärmeschleudern“ (Passoire thermique) ab 2026 für bestimmte Wohnkategorien verunsichert. Bei Roomlala erhalten wir täglich Anfragen von besorgten Gastgebern: Dürfen sie noch ein Zimmer in ihrem Haus vermieten, wenn dieses schlecht isoliert ist? Die kurze Antwort lautet: Ja, aber unter ganz bestimmten Bedingungen. Dieser Artikel soll die aktuelle Gesetzgebung entschlüsseln und Ihnen im Detail erklären, wie der DPE (Energieausweis) bei der Unterkunft beim Gastgeber funktioniert. Sie werden feststellen, dass die Vermietung eines Zimmers in Ihrem Hauptwohnsitz von gewissen gesetzlichen Erleichterungen profitiert. Dies bietet eine äußerst rentable Alternative für Gastgeber und stellt gleichzeitig eine unverzichtbare solidarische Lösung angesichts der Wohnungskrise dar, die das Land durchläuft.

1. Das Verbot der Vermietung von Wärmeschleudern 2026: Was für die Unterkunft beim Gastgeber gilt

Um die aktuellen Herausforderungen richtig zu verstehen, ist es unerlässlich, sich wieder mit den Grundlagen des „Klimaschutz- und Resilienzgesetzes“ auseinanderzusetzen. Dieser bedeutende Gesetzestext hat einen besonders strengen Zeitplan eingeführt, um die Wohnungen mit dem höchsten Energieverbrauch vom Mietmarkt zu nehmen. Wir bei Roomlala möchten Sie beruhigen: Obwohl diese Regeln fest sind, gelten sie mit wichtigen Nuancen, wenn es darum geht, einen Teil des eigenen Hauptwohnsitzes zu vermieten. Die Eigentümer werden nicht allein gelassen, müssen aber zwingend die Spielregeln beherrschen, um Streitigkeiten mit ihren Mietern zu vermeiden.

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1.1. Der strenge Zeitplan des Klima- und Resilienzgesetzes

Seit dem 1. Januar 2025 ist das Gesetz klar: Wohnungen, die im Energieausweis (DPE) mit G eingestuft sind, sind formell von der Vermietung ausgeschlossen, sofern sie den Hauptwohnsitz des Mieters darstellen. Diese drastische Maßnahme zielt darauf ab, Mieter vor Energiearmut zu schützen. Dies ist jedoch nur ein erster Schritt, da sich dieses Verbot ab dem 1. Januar 2028 unweigerlich auf die Klasse F ausweiten wird. Wenn Sie planen, ein Zimmer zu vermieten, und die Gesetzgebung 2026 beachten müssen, sollten Sie wissen, dass diese Verbote auch für die Unterkunft beim Gastgeber gelten, sobald der unterzeichnete Mietvertrag dieses Zimmer zum Hauptwohnsitz des Mieters macht. Dies betrifft typischerweise den 9-monatigen Studentenmietvertrag oder den klassischen, verlängerbaren einjährigen möblierten Mietvertrag. In diesen Fällen muss das vermietete Zimmer dieselben Kriterien für die energetische Angemessenheit erfüllen wie eine ganze Wohnung oder ein Haus.

1.2. Eine Bündelung des DPE zur Beruhigung der Eigentümer

Hier gibt es eine erste gute Nachricht für Sie, liebe Gastgeber. Wenn Sie ein Zimmer innerhalb Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung vermieten, müssen Sie absolut keinen exklusiven DPE nur für diesen einen Raum erstellen lassen. Das Gesetz erlaubt die Bündelung des Energieausweises. Konkret gilt der gesamte DPE Ihres Hauptwohnsitzes, der dem Mietvertrag beigefügt werden muss. Dies erspart Ihnen komplexe Verwaltungsverfahren und unnötige zusätzliche Kosten. Die energetische Leistung des Zimmers wird also anhand der Gesamtleistung Ihrer Unterkunft bewertet, wobei die allgemeine Isolierung, das Zentralheizungssystem und die Belüftung des gesamten Gebäudes berücksichtigt werden.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Nehmen wir den Fall von Martine, einer Rentnerin in Lyon. Sie besitzt eine große Wohnung, die im globalen DPE mit E eingestuft ist. Sie möchte ein nach Norden ausgerichtetes Zimmer vermieten, das, wenn es einzeln bewertet würde, vielleicht an die Klasse F heranreichen könnte. Dank der Bündelung des Energieausweises kann Martine den globalen DPE der Klasse E ihrer Wohnung verwenden. So konnte sie über Roomlala völlig legal einen 9-monatigen Studentenmietvertrag unterzeichnen, ohne das Verbot für Wärmeschleudern 2026 fürchten zu müssen, und bietet gleichzeitig einem jungen Studenten eine erschwingliche Unterkunft.

2. Ausnahmen und Erleichterungen für die Zimmervermietung 2026

Während die Langzeitvermietung strengen Regeln unterliegt, bietet die Gesetzgebung Spielräume und sehr interessante Alternativen für Eigentümer von energetisch sanierungsbedürftigen Gebäuden. Wir bei Roomlala ermutigen unsere Gastgeber immer, alle legalen Optionen zu prüfen, um weiterhin Zusatzeinkünfte zu erzielen und dabei den gesetzlichen Rahmen einzuhalten. Das Jahr 2026 bringt zudem eine Reihe regulatorischer Neuerungen, die vielen Gastgebern aus der Klemme helfen könnten.

2.1. Die Kurzzeitvermietung: Ein legaler Ausweg

Die größte Lücke, oder vielmehr die wesentliche gesetzliche Ausnahme vom Verbot der Vermietung von Wärmeschleudern, liegt in der Art des Mietvertrags. Das Verbot, Wohnungen der Klasse G (und bald F) zu vermieten, zielt auf nationaler Ebene nur auf Mietverträge für den Hauptwohnsitz ab. Wenn Sie Ihr Zimmer daher für kurze Aufenthalte an Touristen, beruflich Reisende oder Saisonarbeiter vermieten (ohne dass dies zu deren Hauptwohnsitz wird), unterliegen Sie diesem Mietverbot nicht. Diese Flexibilität ermöglicht es Eigentümern von energetisch schlecht bewerteten Unterkünften, ihre Vermietungstätigkeit aufrechtzuerhalten und Einnahmen zu erzielen, während sie die notwendigen Mittel für energetische Renovierungsarbeiten in ihrem eigenen Tempo sammeln.

2.2. Die neue DPE-Berechnung 2026: Ein Segen für die elektrische Heizung

Die andere große Neuerung, die Eigentümern wieder ein Lächeln ins Gesicht zaubert, ist die Anpassung der DPE-Berechnung für 2026. Die Regierung hat die Änderung des Umrechnungskoeffizienten für Strom beschlossen, der von 2,3 auf 1,9 gesenkt wird. Was bedeutet das konkret für Sie? Bisher wurden elektrisch beheizte Wohnungen durch die Berechnungsmethode des DPE stark benachteiligt und landeten oft in den Klassen F oder G, obwohl sie eine ordentliche Isolierung aufwiesen. Mit diesem neuen, günstigeren Koeffizienten werden zahlreiche Wohnungen automatisch um ein oder zwei Buchstaben besser bewertet, ohne dass der Eigentümer auch nur eine einzige Renovierungsmaßnahme durchführen muss. Das ist ein echter Befreiungsschlag für den Mietmarkt.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Julien besitzt ein Haus in der Bretagne, das ausschließlich mit modernen elektrischen Heizkörpern beheizt wird. Sein aktueller DPE stuft es als G ein, was es ihm seit 2025 verbot, ganzjährig ein Zimmer an einen Studenten zu vermieten. Dank der neuen DPE-Berechnung, die ab 2026 wirksam ist, stuft sich Juliens Haus automatisch in die Klasse E ein. Er kann nun einen neuen, aktualisierten DPE erstellen und sein Zimmer wieder auf Roomlala für einen langfristigen Studentenmietvertrag anbieten – völlig legal und ohne Tausende von Euro in die Isolierung investiert zu haben.

3. Rechtliche Risiken und Aufmerksamkeitspunkte für Gastgeber

Obwohl die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber unbestreitbare Vorteile bietet, ist es unsere Pflicht bei Roomlala, Sie vor bestimmten Fallen zu warnen. Das Gesetz schützt die Mieter, und jeder Versuch, die Regeln zu umgehen, kann sich gegen den Eigentümer wenden. Es ist entscheidend, die Grenze zwischen einer Unterkunft beim Gastgeber und einer eigenständigen Wohneinheit zu verstehen, um die Vorteile dieses besonderen Status nicht zu verlieren.

3.1. Der Mietpreisstopp ist weiterhin in Kraft

Es ist grundlegend daran zu erinnern, dass trotz einer Lösung für die Vermietung Ihres Zimmers eine wichtige finanzielle Einschränkung bestehen bleibt. Seit Sommer 2022 ist das Verbot, die Miete für Wohnungen der Klassen F und G zu erhöhen, in ganz Frankreich strikt in Kraft. Achtung: Diese Maßnahme gilt vollumfänglich für die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber, wenn es sich um einen Langzeitmietvertrag (Hauptwohnsitz) handelt. Sie können daher keine jährliche Indexierung der Miete anwenden und diese auch bei einem Mieterwechsel nicht erhöhen, solange keine Arbeiten durchgeführt wurden, die die Wohnung aus dem Status der Wärmeschleuder befreien.

3.2. Das Risiko einer Umqualifizierung in eine eigenständige Wohneinheit

Dies ist zweifellos der kritischste Punkt für Gastgeber. Damit Ihre Vermietung rechtlich als „Unterkunft beim Gastgeber“ gilt, muss der Mieter zwingend bestimmte Wohnbereiche mit Ihnen teilen (in der Regel Küche, Sanitäranlagen oder Badezimmer). Wenn das Zimmer, das Sie vermieten, einen völlig unabhängigen Eingang von außen hat und mit eigenen Sanitäranlagen sowie einer Küchenecke ausgestattet ist, ohne jeglichen Zugang zu den Gemeinschaftsbereichen Ihres Hauses, wird die Justiz es wahrscheinlich als „eigenständige Wohneinheit“ (Studio oder Nebengebäude) umqualifizieren. In diesem Fall verlieren Sie alle Erleichterungen, die mit der Unterkunft beim Gastgeber verbunden sind, und die Unterkunft unterliegt den strengen Regeln für klassische Wohnungen, was einen eigenen, individuellen DPE erfordert.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Sophie hat das Untergeschoss ihres als G eingestuften Hauses in ein kleines Studio mit eigener Eingangstür zum Garten, einer Kochnische und einer Dusche umgebaut. Sie dachte, sie könne es unter dem Status „Unterkunft beim Gastgeber“ vermieten, um die Verpflichtung zum individuellen DPE zu umgehen. Leider hat ihr Mieter geklagt. Der Richter qualifizierte den Raum als eigenständige Wohneinheit um. Sophie befand sich nun in der Illegalität (Vermietung einer Wärmeschleuder der Klasse G als Hauptwohnsitz) und wurde dazu verurteilt, die Miete auszusetzen und Arbeiten durchzuführen. Wir bei Roomlala empfehlen Ihnen, eine echte gemeinsame Nutzung der Räume beizubehalten, um Ihren Status abzusichern.

4. Unsere Tipps von Roomlala für eine gelassene Vermietung

Angesichts dieses Gesetzesdschungels ist das Team von Roomlala für Sie da, um Sie zu begleiten und Ihnen zu helfen, das Beste aus Ihrem verfügbaren Raum zu machen. Der erste Schritt besteht darin, Ihren aktuellen DPE gut zu bewerten und die neue Berechnung von 2026 vorherzusehen. Wenn Sie derzeit in Klasse G oder F eingestuft sind, geraten Sie nicht in Panik. Sie können Ihre Vermietungsstrategie durchaus anpassen, indem Sie Kurz- oder mittelfristige Vermietungen (Tourismus, kurze Praktika von unter 8 Monaten) bevorzugen, für die das Konzept des Hauptwohnsitzes nicht gilt. Unsere Plattform ermöglicht es Ihnen, die Dauer Ihrer Aufenthalte einfach zu modulieren, um gezielt Geschäftsreisende oder Urlauber anzusprechen.

Zudem empfehlen wir Ihnen dringend, staatliche Beihilfen zu nutzen, um mittelfristig energetische Renovierungsarbeiten in Betracht zu ziehen. Programme wie MaPrimeRénov' sind kumulierbar und können einen großen Teil der Isolierung Ihres Dachbodens oder den Austausch Ihrer Fenster finanzieren. Sie werden nicht nur Ihr Immobilienvermögen aufwerten, sondern Ihren Mietern auch optimalen Komfort bieten, was eine attraktive Miete rechtfertigt und Ihre Gäste bindet. Vergessen Sie nicht, dass ein gut isoliertes Zimmer auch für Sie selbst im Alltag reduzierte Energierechnungen bedeutet.

Seien Sie schließlich transparent in Ihren Anzeigen auf Roomlala. Geben Sie die gemeinschaftlich genutzten Räume und die Lebensweise in Ihrem Haushalt klar an. Vertrauen ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Zusammenleben. Indem Sie den rechtlichen Rahmen des DPE für die Unterkunft beim Gastgeber gewissenhaft einhalten und die Falle der Umqualifizierung in eine eigenständige Wohneinheit vermeiden, werden Sie weiterhin von diesem großartigen menschlichen und finanziellen Abenteuer der Vermietung beim Gastgeber profitieren. Wir sind stolz darauf, Sie zu unserer Gemeinschaft engagierter Gastgeber zu zählen, die jeden Tag eine konkrete und gesellige Antwort auf die Wohnungsherausforderungen in Frankreich bieten.